お役立ち情報コンストラクションマネジメントとは？
費用、契約、大手CM会社の特徴・選び方を紹介

発注者支援やPM（プロジェクトマネジメント）との違い

コンストラクションマネジメント（CM方式）と似た用語として、発注者支援やプロジェクトマネジメント（PM）などが挙げられます。それぞれの概要や意味、CM方式との違いなどを紹介します。

発注者支援とは、公共工事でCM会社が起用された場合によく使われる名称の1つです。しかし、厳密に使い方などが定義されている用語ではなく、自治体やケースによって適宜使い分けられています。

PMとCMについても、実務レベルでは使い分けや違いの定義はあまり明確でなく、企業などによって慣例的に使われています。具体的には、ホテルプロジェクトやオフィス移転などにおけるマネジメントでは、CMよりもPMやPM会社といった表現が使われる傾向があります。

本記事ではこれらの背景や前提を踏まえた上で、CMという表現を使用しています。

メリット1：精度の高い工事費予算が策定でき、予算超過を未然に防げる

建設プロジェクトでは、計画段階での予算を工事費が大幅に上回る事態も起こりがちです。CM方式は、建設プロジェクトのコストに専門性を持つCM会社が精度の高い建設予算の策定を行うほか、的確なコストマネジメントを実施するため工事費の超過を未然に防げます。

CM会社は、工事費予算の立案支援や、見積精査・VE提案などによるコストコントロールなどを行い、プロジェクトの各段階で予算と実際にかかる工事費のズレが減少するようにサポートします。

そのため、CM会社不在の建設プロジェクトに起こりがちな、計画が進むにつれてコストが増大するといったリスクを予防できます。

CM会社が支援したプロジェクトのコスト推移のイメージ。
プロジェクトの各段階で行うコスト最適化によって工事費超過を予防できます

CM会社が支援したプロジェクトのコスト推移のイメージ。
プロジェクトの各段階で行うコスト最適化によって工事費超過を予防できます

メリット2：プロジェクト全体のスケジュール最適化や工期短縮の提案が受けられる

CM会社は建設プロジェクトの進行管理に専門性を持っているため、発注者は計画全体のスケジュール最適化や工期短縮の提案を受けられます。

CM会社は、企画、基本計画・基本設計、実施設計、施工といったプロジェクトの各段階について適切なスケジュールを計画するだけでなく、計画全体の進行を管理するマスタースケジュールを策定し、プロジェクトの進行を可視化します。

さらに、施工者の提案するスケジュールの検証を行い工期短縮や最適化の提案を行うため、プロジェクトの全体を通じて進行が円滑になります。

プロジェクト全体のマスタースケジュールのイメージ。
CM会社のマネジメントによって、
スケジュール最適化や工期短縮などが実現します

施工者の提案内容に対するスケジューリング検証のイメージ。
修正工程案を提示し、工期の最適化を実現します

メリット3：予算超過などによる望まない仕様変更や品質の低下が防げる

CM会社の支援によって発注者側の専門知識や交渉力が補完されることで、予算超過などによる望まない仕様変更やコストダウンといった品質低下を防ぐ効果が得られます。

CM会社に在籍する、意匠・構造・設備などの専門家や技術者が、計画・設計・設備などについて仕様やグレードが適切かどうかを確認し、建設プロジェクトのコストコントロールを行います。

発注者は必要に応じて、品質を下げずにコストダウンを図るといったVE（バリューエンジニアリング）提案を受けられ、不本意な仕様変更や品質の低下を回避できます。さらに、CM会社は中立的な立場から計画や設計の妥当性を検証するため、品質確保だけでなく説明責任の向上にもつながります。

VE提案についてより詳しく知りたい方は、このサイトを運営するアクアのお役立ち情報「VE（バリューエンジニアリング）とは？ CDとの違い、建築のVE提案・コスト削減事例を紹介」の記事をご覧ください。

VE/CD提案書などのイメージ。
プロジェクトの各段階で、機能や品質とコストのバランスを最適化します

見積内容精査のイメージ。
見積り内容の確認や金額の比較を行い、コスト最適化を図ります

メリット4：プロジェクトに最適な体制が構築でき、発注方式・施工者選定の支援が得られる

CM会社の支援によって自社のプロジェクトに最適な体制が構築でき、発注方式や施工者選定の支援を受けられます。CM会社が技術者や有資格者などをプロジェクトに割り当てることで、発注者の技術力や知識が質的・量的に補完され、プロジェクトに最適な体制が構築できます。

また、設計施工分離発注方式、設計施工一括発注方式（DB方式）といったさまざまな発注方式からプロジェクトに最適な方法を選択する支援が受けられるほか、設計者・デザイナーや施工者を選定する際の発注図書や要項書の作成、評価基準の策定といったサポートが得られます。

デザイナー選定での要項書や評価書のイメージ。
各社を比較し、デザイン性、機能性、経済性、実績、業務体制などの客観的評価を実施します

設計施工者選定で作成する見積用資料のイメージ。
施工計画、実績、配置技術者の能力、見積金額、工程計画・VE提案などを比較します

メリット5：事業主（建設発注者）の専門性の補完や意思決定の支援が受けられる

CM会社の建設プロジェクトへの知見やノウハウによって、事業主（建設発注者）の専門性の補完だけでなく、円滑な合意形成や意思決定が実現します。

発注者には、施設の建設に関して社内での合意形成を図ったり施設の仕様や設備などの要求事項についての妥当性の高い判断をするために、建物の技術的な知識が必要になります。

CM会社が支援する場合、設計者や施工者からの技術的な提案・説明について、メリット・デメリット、費用、スケジュールなどの判断材料の提示や、技術的な知識や情報の補足といった、円滑な意思決定を実現するためのサポートが受けられます。

設計事務所系のCM会社・部門

設計事務所系のCM会社・部門とは、法人向けの大規模施設などを手掛ける大手設計事務所のCM部門や、系列企業のCM専業会社などが該当します。

メイン事業で建築設計のノウハウを有することから計画や設計に強みがあります。また、グループ企業と連携することで、総合力を高められることも特徴です。

発注者系・ゼネコン系のCM会社・CM部門

発注者系のCM会社・部門とは、不動産開発を行うデベロッパーの企業内のCM部門や、グループ企業のCM専業会社が該当します。

メイン事業で建設プロジェクトの発注を行うことから、予算や事業性などについての知見があります。また、グループ企業との連携による総合力の高さも特徴です。

大手ゼネコンの中には、企業内にCM部門を有するケースもあります。メイン事業で建設プロジェクトの設計・施工を行うことから、工事にも知見を持っていることが特徴です。

独立系のCM会社

独立系のCM会社とは、設計会社、施工会社、発注者との資本関係を持たないCM専業の会社です。CM業務を主体とするため、CM会社としての専門性が高く課題解決の幅も豊富な傾向があります。

また、設計会社、施工会社との資本関係を持たないため、発注や交渉などにおいて制約や利益相反などが発生しにくいといった中立性の高さも特徴です。

さらに、独立系CM会社は中立的な第三者としての立場から技術的なアドバイスが行えるため、説明責任の向上にも寄与するといったメリットがあります。

ポイント1：CM協会に加盟し、有資格者が在籍しているか

日本CM協会のCM事業者名簿。
認定CM資格者（CCMJ）が在籍し、CM事業を行っている事業者を掲載しています

CM会社を選ぶ際は、日本CM協会の会員かや、認定コンストラクション・マネジャー（CCMJ）の資格保持者が在籍しているかを確認することが重要です。

CM業務には名称独占資格が必要ではないため、無資格でもCM会社やコンストラクションマネジャー（CMr）を名乗ることができます。そのため、CM協会への加入や、CCMJ資格者の在籍の有無が信頼性を担保するポイントになります。

日本CM協会はCM業務に関する情報提供を行っているほか、会員が遵守すべき倫理規定を定めており、加入していることで、CM会社の技術力や信頼性などを判断できます。

また、日本CM協会が認定する認定CM資格（CCMJ）保持者が在籍しているかどうかもポイントとなります。認定CM資格の取得には建設プロジェクトに関する実務経験やCM業務への知識が必要なため、適切なスキルや経験を有しているかを判断できます。

ポイント2：該当施設・用途の実績を開示しているか

CM会社を選ぶ際は、自社の建設プロジェクトと近い規模や用途の実績を確認することが重要です。また、事例の開示にはお客さまとの信頼関係が重要なため、開示の内容やお客さまからのコメントなどから、CM会社としての信頼性を判断できます。

多くの実績がホームページなどで開示されており、自社のプロジェクトと規模や用途が近い実績が豊富であれば、適切な知見や対応力があると判断できます。

一方、スタジアムや美術館など絶対数が少なく事例があまりない用途や施設でも、類似の実績での知見を応用できる場合があるため、CM会社に確認してみることをおすすめします。

アクアの実績一覧のページ。
このように事例紹介のページを設けているCM会社もあり、信頼性や技術力の判断に役立てられます

ポイント3：建設コスト最適化や技術力を生かしたVE提案などの明確な強みがあるか

CM会社それぞれの強みをおさえることで、自社の建設プロジェクトの性質や目的に適したCM会社を選択できます。また、CM会社にフィーを支払って依頼する以上、建設コスト最適化の効果や費用対効果が高いことは特に大きなポイントとなります。

社内に意匠・構造・設備などの技術者が在籍しているかや、精度の高いコスト算出に実績があるCM会社かといったポイントについて、体制やサービス紹介ページなどを確認して判断することをおすすめします。

例えば、アクアのCMの強みであるコスト最適化については、コストマネジメントのページに詳しくまとめられています。また、既存施設の修繕・改修・ファシリティマネジメントといったサービスメニューについては、ファシリティマネジメントのページにて紹介しています。

また、私たちアクアでは、CM業務のなかで特に重要なポイントをダウンロード資料にまとめ、無料で公開しています。下記の画像をクリックすると資料請求ページより、ダウンロードいただけます。

アクアのコストマネジメントサービスの資料。
アクアの強みであるコスト最適化についてまとめられています

アクアの既存建物に関するCM・FMサービスの資料。
保有・運営建物の維持管理コストに関連するサービスがまとめられています

ポイント4：設計と一体で受託するなど、利益相反する契約になっていないか

CM会社の中には、CMとグループ企業などの事業が一体となっており、本来のCMと役割が離れている場合もあります。

具体的には設計・施工とCMを一体で受託しているケースや、監理業務をCM業務と称しているケースなどが該当します。こういった契約では、特定の領域で利益相反が発生したり関係各社との交渉がしにくいといった場合があるため、プロジェクトの内容によっては注意が必要になります。

CM費用の算出方法｜実稼働・人日（人工）ベースでの算出が一般的

一般的に、CM費用は人工（にんく）をベースに算出します。人工とは、コンストラクションマネジャー（CMr）やコンサルタントの1日あたりの業務に対する報酬額で、職位や経験などによって金額が決められています。同じ意味で人日（にんじつ）という用語もありますが、建設業界では慣例的に人工（にんく）という言葉が使われます。

CMフィーは、CMrそれぞれの稼働日数に人工を掛けて足し合わせることで算出できます。国土交通省の資料「ＣＭ業務報酬の積算の考え方の検討」では、CM業務の内容ごとに事業工程を設定し、配置技術者ごとに積み上げた人工に単価を乗じるといった、CM費用算定の例を提示しています。

CMフィーの算定例。
国土交通省資料「ＣＭ業務報酬の積算の考え方の検討」より抜粋

CM費用の相場・事例を紹介

具体的なCMの業務報酬や費用の相場はどのくらいになるのでしょうか？実際にCMが導入されたプロジェクトの事例を元に、CMの業務報酬や費用について相場や費用を紹介します。

建設プロジェクトの規模、PM/CM業務の内容、プロジェクト予算などを元にした実際のCMフィーから、具体的な相場感をつかんでいただけます

CM活用事例1：春華堂本社複合施設スイーツバンク｜プロジェクトの円滑化のため全体調整役として網羅的に支援

静岡県浜松市の有名菓子メーカーである春華堂の本社ビル新築プロジェクトです。地元企業とのコラボレーション事業として、銀行・商業施設・オフィスなどを含む複合施設として計画されました。

しかし、関係者間の行き違いなどによるスケジュール遅延や情報共有の不全などが発生しており、プロジェクトの円滑化を目的として、アクアが起用されました。

アクアは、各関係者のタスクを明確化するなどのスケジュール管理・調整、設計者・デザイナー・施工者と提案内容を確認し選択肢を用意するといった意思決定の支援、コスト増減の可視化と共有による予算管理といったCM業務を通じ、プロジェクトを網羅的に支援しました。

春華堂本社複合施設スイーツバンクにおけるCM方式導入のポイント・効果

春華堂本社複合施設スイーツバンクにおけるCM方式導入のポイント・効果は以下の通りです。

• 複数の異なる工事関係者の役割とスケジュールを明確にし、一体スケジュールを作成・周知する事で、プロジェクト全体を網羅した進捗管理・調整を実現
• デザイン提案などを事前調整し比較検討できる選択肢を用意するなど、納得感のある意思決定を支援
• プロジェクト途中での変更の採否や費用対効果の判断のため、コスト増減の可視化と都度の予算感の共有を実施
• 当初のコンセプト通りの外観デザインを実現するなど、お客さまが納得感を持てる形でのプロジェクト支援を実施

CM活用事例2：ホテルJALシティ札幌 中島公園｜短期間での設計、工事契約締結と工事区分の整理を実現

札幌市中央区のホテル、JALシティ札幌 中島公園の新築プロジェクトです。ホテルプロジェクトとしては異例な6ヶ月という短期間で基本設計から施工までの契約を締結する必要があったほか、別途工事の工事区分の整理が不明瞭で発注者の負担が増大していました。

アクアは、手戻りの無いように情報を収集・整理し提案を行い、短期間での設計・工事契約締結を実現したほか、最適な発注区分を提案して発注者の負担低減につなげました。

ホテルJALシティ札幌 中島公園におけるCM方式導入のポイント・効果

ホテルJALシティ札幌 中島公園におけるCM方式導入のポイント・効果は以下の通りです。

• プロジェクトに遅延が発生しないように先手を打って情報を整理・収集・提案し、短期間での設計・工事契約締結を実現
• アクアのホテルプロジェクト経験を活かして最適な発注区分を提案し、工事区分を明確化
• 情報の収集・整理によってマスタースケジュールの遅延を防ぎ、円滑なプロジェクト進行を実現
• コストモニタリングとＶE提案を行うことでコスト推移を可視化

事例3：関西国際空港セキュリティ強化プロジェクト｜複雑な航空保安検査機能の改修計画をE(C+M)I方式の採用によって円滑化

大阪府泉佐野市にある関西国際空港のセキュリティ強化を目的とした大規模改修プロジェクトです。航空保安検査の高度化に伴う爆発物検知装置などの更新工事と建築施設の改修工事を同時に行う計画でした。

関西国際空港の民営化後、初となる大規模プロジェクトだったため、従来の縦割りの組織体制から脱却し、合理的かつ優れたプロジェクト推進手法を導入する目的でアクアが起用されました。

空港を運用しながらのプロジェクトだったため、計画から竣工までを一貫してコントロールするスケジュール管理を実施しました。また、施工者と特殊設備メーカーが企画・設計段階から参画するE(C+M)I方式の採用により、お客さまにとって深刻な課題となっていた実施図面と現場との不一致による施工中のスケジュール遅延とコスト増加を解決しました。

関西国際空港セキュリティ強化プロジェクトにおけるCM方式導入のポイント・効果

関西国際空港セキュリティ強化プロジェクトにおけるCM方式導入のポイント・効果は以下の通りです。

• 設計と現場不一致のリスクや縦割り体制に起因する責任の所在の不明確さといった課題をE(C+M)I方式の採用によって解決
• 関係各社の役割分担を明確にしつつ相互が協力し合う体制を構築し、関係者の利益相反を解決
• プロジェクトの全体を統括し、先のフェーズの課題を先読みして対策を講じる事でリスクを回避
• 安全な運用と保安を確保するために各社の技術力とノウハウを集約し、施工計画の確立を主導

事例4：寺岡精工 新社屋建設プロジェクト｜グローバル企業の新社屋建設プロジェクトをマネジメント

大田区のオフィスビル新築プロジェクトです。アクアは、電子機器などの大手メーカーである寺岡精工さまの新社屋建設にあたり、設計施工者選定から施工までの各段階を支援しました。

プロジェクトの各段階において情報を透明化しお客さまの納得感に繋げたほか、社員・経営層へのヒアリングを通じて、グローバル企業の新社屋としてふさわしい、あるべき姿を明確化しました。

また、自社に施設建築や運営のノウハウを蓄積したいというお客さまの要望により、アクアと一体のチームとしてマネジメントを行い、プロジェクトの各段階について重要な点や注意点を共有しました。

寺岡精工 新社屋建設プロジェクトにおけるCM方式導入のポイント・効果

寺岡精工 新社屋建設プロジェクトにおけるCM方式導入のポイント・効果は以下の通りです。

• お客様の納得感・安心感を高めるため、プロジェクトの各段階の情報を整理した上で提示し情報の透明化を図る
• お客様が描くビジョンを実現するため、社員・経営層ヒアリングを実施し、新社屋としてのあるべき姿を明確化
• 新社屋のあるべき姿と施工者の提案の分析を比較検討し、最適な提案を行う施工者の選定を支援
• お客様の施設運営や運営のスキル向上やノウハウ蓄積のため、アクアとお客様のプロジェクトチームを編成し、各プロセスの重要点・注意点の共有を図る