お役立ち情報ホテルPM（プロジェクトマネジメント）とは？
活用のメリット、導入事例紹介

ホテルプロジェクトにおいて、PM会社が必要とされる背景とは

昨今、日本のホテル業界では、都心部や観光地へのラグジュアリーホテルの進出が相次いでいます。日本初進出のブランドや、ホテル業界初参入のデベロッパー、外資系企業や海外投資家など、新たなプレイヤーの登場が相次いでいます。

特に外資系ホテルチェーンのハイブランドの誘致は、関係者の重層化、ブランドの高い要求水準、プロジェクト全体の予算管理の難しさにより、プロジェクト全体をマネジメントする難易度が高くなる傾向にあります。そのため、ホテル開発プロジェクトの経験が豊富なプロジェクトマネジャーである「ホテルPM」に対する需要がますます高まってきています。

メリット1：適切なプロジェクト運営体制の構想構築と発注スキームの最適化

ホテル開発プロジェクトにおいて、事業主は設計者や施工者だけでなく、オペレーター、デザイナー（内装、照明、ランドスケープ等）、コンサルタント（厨房、IT、セキュリティ等）、別途発注の専門工事業者（家具、AV、サイン等）等、多岐にわたる関係者と信頼関係に基づいた協力体制を作り上げることが成功への大きな足掛かりとなります。

外資系ラグジュアリーホテルのプロジェクト関係者の相関図の例
ホテルプロジェクトは関係者が多いため、しっかりとした運営体制の構築が重要となる

プロジェクト発足時において、PM会社は竣工までを見通したプロジェクト運営体制の構想を練り、強力なチームの構築を支援します。各関係者の特徴を理解し、プロジェクト毎に最適なチームを作りあげ、かつ最良のパートナーを選定するための最適な発注スキームを提案・実行します。

メリット２：多岐にわたる関係者間の総合的マネジメント

プロジェクトを成功に導くために、PM会社はプロジェクトの全体像を把握し、滞りなく推進できるようにマネジメント戦略を立案します。ホテル建設プロジェクトには多種多様な関係者が参画しますが、PM会社は関係者間の業務範囲を整理し、明確にすることでプロジェクト全体工程の円滑な進行を実現します。

外資系ラグジュアリーホテルのマスタースケジュールの例。
PM会社の採用により、プロジェクト全体を円滑に進行させることが可能です

例えば設計に携わる関係者だけでも、建物の全体計画を行うマスターアーキテクト、ロビーや客室など内部空間の計画を行うインテリアデザイナー、敷地の外部を計画するランドスケープアーキテクトなどがいます。それに加え、ゼネコン以外の専門工事業者も数多く参画します。PM会社は全ての関係者を総合的に取り纏め、プロジェクトを円滑に進めていくためのノウハウや経験を提供します。

メリット3：ホテル事業主・運営者間の交渉の円滑化

ホテル建設のプロジェクトにおいて、実際に建築物を作ることは大きな目的となります。しかし、開発費用を負担する事業主の構想や意向だけではなく、開業してから実際に運営を行うオペレーターの意見も非常に重要な要素となります。

MC方式を採用するホテルプロジェクトでは、事業主とオペレーターが異なる

上図のように、ホテルプロジェクトでは事業主（A社）とオペレーター（B社）が異なる場合も多いです。PM会社は事業主とオペレーターの橋渡し役を担い、交渉を円滑に進めることで、適切なホテル仕様の決定を促進します。

MC方式については、「マネジメントコントラクト（MC方式）とは？メリット、ホテル運営方式（FC・リース等）との違い、導入事例」に用語の意味やレポートのイメージなどを紹介しています。あわせてご覧ください。

特徴1：建設コストを含めたトータルコストマネジメントが得意

ホテル建設プロジェクトの事業予算において、最も大きな割合を占めるのは本体建築工事費です。

しかし、ホテルプロジェクトでは本体工事の他に発注すべき工事も多く、中には本体工事との関連が深く、本体工事費に大きな影響を与える工種も多くあります。計画するホテル毎にテーマ・コンセプトが異なるため、各工種に割り振られる工事費はプロジェクトによってさまざまになります。

例えば、ラグジュアリーホテルの場合では、豪華な客室空間を作り出すためにより細かな装飾が施されたり、バスルームもよりグレードの高いものが採用されたりし、結果として多額の内装工事費が掛かります。また、建築敷地内の外構部分が大きいプロジェクトにおいては、エントランスや庭園などの外構工事にかかる金額も大きくなります。

アクアは本体工事費はもとより、それら別途工事等すべての工事費を常に可視化し、コントロールする事ができます。

特徴2：早期の”区分”の明確化・最適化と多様な発注方式の提案が可能

ホテル建設プロジェクトの早期の段階において、資産区分、工事区分、設計・施工の発注区分を明確化することは非常に重要なポイントとなります。また、プロジェクトの特色を見極めて、さまざまな発注方式についてのメリットとデメリットを示して適切な発注方式の選択を可能にするための助言・サポートを行います。

発注方式比較表

早期にマスタースケジュールを作成し、関係各社の役割と業務工程を可視化することも重要です。マスタースケジュールはプロジェクトの進捗管理にも用いられ、プロジェクト進捗における障害要因の抽出を可能にし、速やかに対策を打つことを可能にします。

アクアは数多くのラグジュアリーホテルプロジェクトに携わった経験を活かし、竣工を見据えたスケジュール管理も得意としています。

特徴3：ローカライズ(日本の条件に合わせた調整)に強み

オペレーターが海外のホテルチェーンである場合、必ずブランドスタンダードという独自の仕様書を持っています。これは全世界あるいは地域ごとに定められているもので、内装や電気設備、空調衛生設備、防災設備の仕様から運用におけるルールまで詳細に規定されています。

日本に建設するホテルにおいてもブランドスタンダードは重要視され、順守するよう要望されます。もちろんホテルブランドの基礎となるものですので尊重しなければならないのですが、中には日本においてはあまり馴染みの無い仕様や、一般的には必要とされない項目も存在します。

それらの項目について、特に高コスト要因となるものや導入に障壁が多い場合には、例えば日本で流通している仕上げ材での代替や、日本の法規に合わせて変更する事をオペレーターと交渉することが重要となります。

アクアはこれまでに数多くの外資系ホテルプロジェクトに参画し、日本に合わせたラグジュアリーホテルブランドの実現に貢献してきました。外資系企業を対象とした英語での日常業務にも対応していることから、外資系企業と日本企業の橋渡しとなる役割も担うことが出来ます。

特徴４：ビジネス・旅館・ラグジュアリーなどさまざまなグレードにあわせたマネジメントが可能

アクアはホテルPMの豊富な経験があり、さまざまなホテルのグレードにあわせたマネジメントが可能です。下表のように、ビジネスホテル、シティホテル、旅館、ラグジュアリーホテルなどグレードによって難易度やマネジメントの特徴・ポイントが異なります。

アクアはホテルのグレードにあわせて適切な提案を行い、予算やスケジュール管理も同時に行いながらプロジェクトを成功に導きます。

ホテルPM事例1：京都・東山のラグジュアリーホテルのPM事例

本プロジェクトの事業主はマレーシアの外資系企業であり、日本の建設文化について全く知らない状況でした。アクアは海外と日本の建設文化の違いについて整理し、事業主の要望を日本での建設プロジェクトで実現するためにどのような進め方が良いかを共に考え、プロジェクトを進めていきました。

最高級ホテルをつくる多種多様なスペシャリストはこだわりも強く、発注先が細分化されたことにより発注業務が複雑になったことが最も大きなポイントでした。アクアはデザイナーや設計者、施工者など主要32社にもなる関係者に対して丁寧なヒアリングを繰り返し、プロジェクトに最適な発注方式を策定しました。

さらにこの調達プロセスを関係者が納得して進めることができるようプロセスの透明化に努め、所有者、運営者の両外資系企業が意思決定しやすい形で進捗をサポートし、2016年10月のホテル開業を迎えることができました。

詳しくは、事例紹介［ホテルCM活用事例］京都・東山のラグジュアリーホテルをあわせてご覧ください。

京都・東山のラグジュアリーホテルにおける、アクアのプロジェクトマネジメントのポイント

京都・東山のラグジュアリーホテルにおけるホテルPMのポイント・効果は以下の通りです。

• 多岐にわたる工事調達、関係者間の連絡調整や契約手続きなどプロジェクト運営をサポート
• 海外と日本の建設文化の違いによる関係者間での認識のギャップの解消
• 変更要望に対して、全ての変更項目をリアルタイムに取纏めることによる透明化

ホテルPM事例2：千葉県浦安市のシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル 客室リニューアルプロジェクトのPM事例

本プロジェクトは販売単価の向上と稼働率の改善が目的であり、今後のホテルのあり方を含めたデザインの方向性の検証、経年劣化した設備の修繕と内装工事とのコストバランスの調整、非工事エリアを稼働させながらの工事計画の調整などが課題でした。

そこでアクアは商品性と工事費を見据えた企画設計を行い、何パターンもの事業スキームを検討しました。プロポーザルで選定したデザイナーが基本設計とデザイン監修を、施工者が設計施工を担う方式とし、デザイナーの提案力、設計施工者の設計調整能力と高い工事管理能力を最大限引き出すことができました。

また外資系ホテルプロジェクト特有の複層化したステークホルダーを統括しました。設計段階では事業主とホテルオペレーターそれぞれの要望を設計仕様シートに落とし込んだ上で、設計の進捗にあわせてコスト情報を共有することで、予定工期及び予算内での”話題性”の高い客室への改修を実現しました。

詳しくは、事例紹介［ホテルCM活用事例］シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル 客室リニューアルプロジェクトをあわせてご覧ください。

シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル 客室リニューアルプロジェクトにおけるPM事例のポイント

シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル 客室リニューアルプロジェクトにおけるホテルPMのポイント・効果は以下の通りです。

• デザイナーの提案力、設計施工者の設計調整能力と高い工事管理能力を最大限有効化
• 当初想定していた工期及び予算内での”話題性”の高い客室への改修を実現
• オペレーターとの調整により、工事中の客室販売売上ロスを当初計画比で約1億円削減

ホテルPM事例3：神奈川県足柄下郡の箱根・芦ノ湖 はなをりのPM事例

本プロジェクトは事業主にとって初めての新築旅館プロジェクトであり、前例の無い中で事業主がステークホルダーへの十分な説明責任を果たす必要がありました。そこで第三者の専門家として、アクアは市場環境や物価動向、立地特性に応じた定量的指標を提供し、事業主を支援しました。

プロジェクトを推進するために行なった重要な業務の内のひとつとして、箱根という特殊な立地環境、特異な敷地及びプロジェクトの特性を踏まえ、施工性を踏まえた計画、経済的な工法が採用できるよう、施工者を選定する最適な時期・方法をご提案しました。

また、施工者の工事入札・工事発注先選定時には、公平中立な観点から評価した結果をご報告し、当事者全員が納得した選択ができるよう、調達プロセスの透明化を図る支援をしました。

詳しくは、事例紹介［ホテルCM活用事例］箱根・芦ノ湖 はなをりをあわせてご覧ください。

箱根・芦ノ湖 はなをりにおけるPM事例のポイント

箱根・芦ノ湖 はなをりにおけるホテルPMのポイント・効果は以下の通りです。

• 第三者の専門家として、市場環境や物価動向、立地特性に応じた定量的指標を提供
• 施工者選定時に、合理的な価格算出根拠の検証や評価を行い、効率的な調達戦略の実行
• 各関係者との協力関係を構築し、各選択肢の検証と品質と価格の最適な組み合わせの助言

ホテルPM事例4：愛知県名古屋市のニッコースタイル名古屋のPM事例

本プロジェクトで最も大きな課題は、6カ月というホテルプロジェクトとしては非常に短期間のスケジュールで設計〜工事契約をしなければいけないということでした。アクアはプロジェクトを円滑に進めるために、手戻りのない指示・情報整理・提案を行い、さらにコストモニタリングにより工事予算をリアルタイムに見える化することで、スケジュールをマネジメントしました。

また継続で受諾を頂いたメリットを活かし、関係者同士のスムーズな意思疎通をサポートすることで予定通りのスケジュール進行を実現しました。

コストマネジメントではデザインとコストの両立のため、プロジェクト開始直後にホテルの仕様グレードをデザイナーと共有し、同じコスト感覚を持ってプロジェクトを進めることができました。ホテル工事で複雑になりがちな建設工事と別途発注工事の工事区分を明確にし、施工者見積金額の妥当性検証やVE提案をおこなった結果、工事請負金額を事業主の予算内に収めることができました。

詳しくは、事例紹介［ホテルCM活用事例］ニッコースタイル名古屋をあわせてご覧ください。

ニッコースタイル名古屋におけるPM事例のポイント

ニッコースタイル名古屋におけるホテルPMのポイント・効果は以下の通りです。

• コストモニタリングにより工事予算をリアルタイムに可視化し、プロジェクトをマネジメント
• ホテルの仕様グレードをデザイナーと共有し、同じコスト感覚を持ってプロジェクト進行
• 施工者見積金額の妥当性検証やVE提案により、工事請負金額をお客様の予算内に調整