お役立ち情報CAPEX（資本的支出）とは？
意味、OPEX・修繕費との違い、減価償却、改修コスト削減方法を紹介

CAPEXとOPEXとの違い

CAPEX（資本的支出）に対置される用語として、OPEX（オペックス）が挙げられます。OPEXとは、事業を運営する上で必要となる費用を指します。

建築物や不動産を例に取ると、建物のランニングコストのうちCAPEX（資本的支出）以外の費用がOPEXに該当します。具体的には、物件賃借料、水道光熱費、修繕費などのほか、警備・清掃・設備管理などのビルメンテナンス費や税金などもOPEXに含まれます。

資本的支出（CAPEX）と修繕費との違い

税務上、資本的支出（CAPEX）に対置される用語として、修繕費が挙げられます。修繕費とは、建物の機能維持を目的とした消耗品や部品の交換・部分的な補修などの費用を指し、具体的には空調機のフィルター交換や、防水の部分的な補修工事などの費用が該当します。

修繕費と資本的支出（CAPEX）を区別する際の基本的な考え方として、耐用年数の延長を目的とした更新費用は資本的支出に分類されます。例えば、外壁の全面塗装塗り替えによって耐用年数を延長させるような外装工事は資本的支出（CAPEX）に該当します。

また、税務会計では資本的支出（CAPEX）が資産に分類されるのに対し、修繕費は建物の運営費であるOPEXに含まれ、費用に該当します。

ポイント1：中長期修繕計画を策定し、ライフサイクルコストの全容を把握しよう

CAPEX（資本的支出）マネジメントによりコスト削減を実現するためには、まず、中長期修繕計画を策定し建物のライフサイクルコスト（LCC）の全容を把握することが重要です。中⻑期修繕計画とは、建物の機能を維持していくために必要な修繕・更新⼯事の時期と費⽤を予測するものです。

中長期修繕計画では予定する保有期間における修繕費と資本的支出（CAPEX）の総額や毎年の支出の目安を知ることができます。それらの金額と経営計画を照らし合わせることで、より実際に即した長期的な資金計画の立案が可能となります。

中長期修繕計画は定期的に作成することで、建物の劣化状況や修繕工事などにかかる概算費用などを把握でき、適切なCAPEX（資本的支出）マネジメントにつなげられます。

中長期修繕計画のイメージ。
建物の修繕工事の時期や費用などが可視化され、ライフサイクルコストが把握できます

ポイント2：予防保全と事後保全を使い分け、改修・更新工事のコスト最適化を実現しよう

CAPEX（資本的支出）マネジメントによってライフサイクルコスト（LCC）を削減するためには、予防保全と事後保全を区別し使い分けることが重要となります。

「予防保全」は壊れる前に修繕・更新を行うこと、「事後保全」は壊れてから交換することを指します。一般的な中長期修繕計画はロングライフビル推進協会（BELCA）が提唱する更新周期や各メーカーが推奨する修繕計画がもとになっていますが、それらは基本的に予防保全がベースになっています。

もちろん、全ての設備や部位について不具合が出る前に交換や修繕を実施すれば何の問題もなく建物を運用できますが、築年が進むほど大きな金額となることが多く、予算の確保も難しくなるような建物所有者の方も多く見受けられます。一方、全ての部位について壊れてから対処するような運用では、建物利用者への影響が大きく安全も確保できません。

実際的な運用として、壊れてからや予兆が出てからの対応で良いものは事後保全とするか更新周期の見直しを行ってコストを削減し、安全やテナント運営に影響が大きいものに関しては予防保全を実施して安全安心を確保する、といったバランスの取れたCAPEXマネジメントが重要となります。

既存の中長期修繕計画の見直し業務のイメージ。
予防保全と事後保全を使い分け、LCCを最適化

ポイント3：工事見積の内容と金額を精査して妥当性を検証しましょう

CAPEX（資本的支出）マネジメントによるライフサイクルコスト（LCC）の削減には、工事見積の内容や金額を精査し妥当性を検証・判断することも含まれます。

実施する工事が決まったら発注工程に入りますが、可能であれば競争環境を作り、複数の施工者から見積を取得することをおすすめします。複数の見積を比較することで工事金額や見積内容の妥当性を検証できます。

元施工者やメンテナンスを行っているメーカーへの特命発注となる場合などは、特に注意して見積内容を確認する必要があります。自社での対応が難しい場合は、発注業務やコスト検証の支援にコンストラクションマネジメント（CM）会社を起用することも効果的です。

修繕工事見積書の精査のイメージ。
工事金額や妥当性について検証することで、コスト最適化につなげられます

妥当性検証結果報告書のイメージ。
具体的な工事内容などから見積の妥当性を客観的に判断しています

事例1：東京都港区の中規模オフィスビルにおけるCAPEXマネジメントの事例

東京都港区にある中規模オフィスビルの中長期修繕計画を検証した事例です。竣工から数年経過し、年間の修繕費用として大きな金額が発生するような時期に来ていました。既存の中長期修繕計画は存在しましたが、竣工時に施工者が作成したものだったため、内容の妥当性の確認やライフサイクルコスト（LCC）の減額を目的とした見直しがお客さまの要望でした。

アクアは現地調査による劣化診断のほか、類似の建物の運用段階におけるさまざまなデータや事例を元に既存の中長期修繕計画の検証を行い、高コスト要因を可視化しつつ過剰と思われる項目の見直しや金額の精査を実施しました。さらに、維持管理レベルに応じた複数の修繕計画を提案しました

東京都港区の中規模オフィスビルにおけるCAPEXマネジメントのポイント

東京都港区の中規模オフィスビルにおけるCAPEXマネジメントのポイント・効果は以下の通りです。

• 既存の中長期修繕計画の妥当性を見直し、ライフサイクルコストの最適化を実現
• 類似データや事例を元に竣工時に作成した中長期修繕計画の高コスト要因を可視化
• 具体的なコスト最適化の方策として、過剰と思われる項目の見直しや金額の精査を実施
• 維持管理レベルに応じた複数の修繕計画を提案し、お客さまの判断を支援

建物主要部位の更新周期見直しのイメージ。
更新周期を現実的な年数に見直し、未更新時のリスク整理などを行いました

事例2：教育機関における複数施設の長期修繕計画策定業務事例

教育機関が保有する”新旧混在”の複数施設について、長期修繕計画を作成した事例です。これまでの修繕や改修は壊れてからや不具合があってからの事後対応が主でしたが、今後はより計画性をもって維持保全していきたいという思いからアクアに依頼いただきました。

アクアは、全施設現地調査、図面や修繕履歴の確認、各関係者へのヒアリングを行い、建築・電気・空調・衛生・搬送設備を網羅した長期修繕計画を作成しました。施設によって築年数に違いがあったため、過去の修繕履歴には特に注意しつつ、各施設の現状を正確に把握できる長期修繕計画を策定しました。

教育機関における複数施設の長期修繕計画策定業務のポイント

教育機関における複数施設の長期修繕計画策定業務のポイント・効果は以下の通りです。

• ”新旧混在”の複数施設についてライフサイクルコストを可視化
• 算出されたライフサイクルコストを元に長期修繕計画を策定し、計画的な維持保全を支援
• 劣化状況やコストをまとめた集計グラフ作成し、コスト発生の時期などを明確化
• 特に劣化していたり緊急性が高い箇所については、写真付きの報告書を作成

全施設の劣化状況をまとめた計画書のイメージ。
工事の緊急性などを評価し、改善計画の優先順位を整理しました

ひとつの施設の長期修繕計画。
全ての施設において作成しました

事例3：全国数十棟の保有施設における包括的CAPEXマネジメント事例

オフィスビル、商業施設、集合住宅などの施設を全国に多数所有するお客さまに対する包括的支援業務の事例です。当初は全施設を包含した修繕計画は無く、ライフサイクルコスト（LCC）は不明の状態でした。そのため、改修工事の優先順位をつけることが難しく、各建物管理会社からの提案をそのまま受け入れて工事発注が行われていました。

アクアは、修繕更新工事の見積精査を行うと共に全保有施設の中長期修繕計画を策定し、ライフサイクルコストを可視化するとともに、手を掛けるべき施設の優先順位の整理、エネルギー使用量の可視化と削減計画の立案を行いました。

全国数十棟の保有施設における包括的CAPEXマネジメントのポイント

全国数十棟の保有施設における包括的CAPEXマネジメントのポイント・効果は以下の通りです。

• オフィスビル、商業施設、集合住宅などを含む数十棟の保有施設について、中長期修繕計画を策定
• ライフサイクルコストを可視化し、計画的なCAPEX（資本的支出）マネジメントの実現を支援
• 全国数十棟の保有施設について修繕や改修の優先順位の整理を行い、計画的な運営を支援
• お客さま保有の全ての施設についてエネルギー使用量を可視化しコスト削減計画を立案

各施設の設備などの更新の緊急性やコストをまとめた計画書のイメージ。数十棟の保有施設について、改修・更新の優先度を整理しました

ひとつの施設の長期修繕計画。
全ての施設において作成しました