お役立ち情報事務所ビルの建設費とは？
坪単価、工事費の内訳・相場、コスト削減のポイント・事例を紹介

建設費の目安となる平米単価・坪単価とは

事務所ビルの建設費を簡易的に把握・評価するための指標として、「平米単価」や「坪単価」が用いられます。平米単価とは建物の床面積1平米（1㎡）あたりの建築費を表し、坪単価とは建物の床面積1坪（約3.3㎡）あたりの建築費を指します。

一般的に、平米単価・坪単価は正確な建設費用を算出するものではなく、基準となる建物と比較することで自社プロジェクトの特性や設備のグレードに応じた大枠の費用感を把握するために用いられます。

事務所ビルの場合、ビルの階高や規模、ファサードなどの外装仕様、耐震性能によっても平米単価・坪単価は変動します。類似プロジェクト案件の平米単価や坪単価を比較することで、変動要素が多い事務所ビルの建設費用の相場や目安をつかむことができます。

テナントビルの建設費・坪単価｜想定するグレードによって建設費が変動する

テナントビルとは、テナント・賃貸物件として貸し出すことを目的とした事務所ビルです。近年は、東京都内等の大都市圏の都市部において、外装や共用部の内装・設備などのグレードを高め、オフィス空間としてより魅力を高めた中規模ハイグレードオフィスビルの需要が高まっています。

オフィスビルの計画において、想定するグレードに応じた、ファサードデザイン、階高、耐震性能などは、全体的な建設コストに影響し坪単価の変動要因となります。

また、都市部においては条例などにより駐車場の附置義務台数を確保することが求められ、立地条件や平面計画プランによっては機械式駐車場設備の設置が必要になることも、坪単価の大きな変動要因となります。

テナントビルとは、事業者がテナント・賃貸物件として貸すための事務所ビルです。都市部では、条例などによって駐車場可能台数が定められている場合があり、坪単価の大きな変動要因になることもあります

自社ビルの建設費・坪単価｜計画の自由度が高いため、建設費の幅が広い

自社ビルとは、事業者自らが所有する事務所ビルのことで、自社の職場環境や業務内容に合わせて計画された事務所ビルです。自社の業務、サービスの特性、求める職場環境に合わせて計画できるため計画の自由度が高く、建設費の幅が広い傾向にあります。

執務室や、エントランス・廊下といった共用部だけではなく、各部門間のアクセスやレイアウト、来客者用レセプションや会議室などを自由に計画して自社の業務を効率化することが可能です。

また、社員食堂・医務室・保育室・ラウンジなどの福利厚生施設も設けられる場合が多く、一般的な賃貸オフィスビルと比較して大規模な施設となる傾向があります。

共用部では業務内容、営業的戦略、社員の要望などが反映され、各階の平面計画では諸室の配置、内装、最先端設備の導入などが検討されますが、その結果としてコストアップとなるケースが多いといえます。

ただし、昨今では当初から数年後のテナント転換や売却を想定して計画されるパターンもあります。その場合、社内の福利厚生施設などの要望と建設コストとのバランスも考慮しながら立案することが重要となります。

自社ビルとは、事業者自らが所有する事務所ビルのことで、自社の職場環境や業務内容に合わせて計画された事務所ビルです。将来のテナント転換や売却を想定して計画されるケースもあります

複合ビルの建設費・坪単価｜組み込む施設の用途によって建設費が変動する

複合ビルとは、オフィスに加え、商業施設、集合住宅など複数の施設が組み合わさったビルです。単一用途の事務所ビルに比べて、規模が大きくなる傾向があり、組み込む施設の用途によって坪単価は大きく異なります。

建設用地の地区計画や条例等によっては、オフィスビル用途単独での計画が難しい場合や、一定範囲の商業施設を併設することにより集客・利用率の向上が見込める利点から計画される場合などがあります。

ただし、複合ビルは搬入出や避難経路の確保などの動線計画が複雑になり、建築基準法上の異種用途防火区画の設置義務や防災設備の設置基準も高くなるため、建設コストはより増加する傾向があります。

例えば、集合住宅の割合が多い場合は住戸専有部と共用部の内外装仕上や設備のコスト、住戸部の附置義務駐車場や駐輪場の設置などを踏まえた計画になることが多く、建物全体の坪単価はより増加する傾向が多くなります。一方、店舗や商業施設などの割合が多い場合は店舗内装は別途工事の扱いとなることが多いため、逆に建物全体の坪単価はやや減少する場合もあります。

複合ビルとは、オフィス機能に加え、商業施設、集合住宅など複数の施設が組み合わさったビルです。住宅が多い場合や商業施設が多い場合など、施設の構成が坪単価の変動要因になります

再開発ビルの建設費・坪単価｜規模が大きく、組み込む用途によって坪単価は変動する

再開発ビルとは、複数の土地を一体的に事務所や商業施設などに建て替えた、1棟の巨大複合ビル、あるいは複数の複合ビルでできているビルです。複合ビルよりもさらに規模が大きくなる傾向があり、10万㎡を越えるものが多く、組み込む施設の用途によって坪単価は大きく異なります。

再開発ビルは、1棟もしくは複数棟の超高層ビルに加えて大深度の地下スペースを有する巨大施設になる場合が多く、敷地の一体化に伴う開発工事やインフラ整備工事が必要となります。そのため、工期は一般的に3年〜5年と非常に長くなることがほとんどです。

また、再開発ビルは都市部の一等地で計画されることが大半のため、商業施設、共同住宅、宿泊施設などのオフィス以外の用途もより魅力を高めるために周辺地域よりもグレードが高い設定になることが多く、工事費も巨額になるケースがほとんどです。

ただし、含まれる用途が多いほど共用部面積も増えることから、全体的な坪単価はおさえられる場合もあります。

再開発ビルとは、複数の土地を一体的に事務所や商業施設などに建て替えた、1棟の巨大複合ビル、あるいは複数の複合ビルで構成されたビルです。敷地の一体化に伴う開発工事やインフラ整備工事が必要となることが多く、工期は一般的に3年～5年になることがほとんどです

ポイント1：既存建物の解体計画と新規建物の構造計画を合理化してコスト削減につなげる

都心で事務所ビルを建設する際には、既存建物の解体工事がほぼ必須となるので、解体計画を踏まえて建設計画を立てる必要があります。新規建物の構造計画と合わせて計画することで、解体工事を合理化でき、コスト削減に繋がります。

例えば、杭を含む新築建物の基礎との干渉問題を解決する方法として、事前に既存建物の地下躯体と杭基礎を完全撤去し、埋め戻して更地に戻す方法もありますが、工期や工程、コストを考えると非合理的な方法といえます。

新築と既存の地下躯体・杭基礎位置の重ね合わせを検討したうえで干渉する範囲のみ撤去し、さらに新築工事の地下躯体の施工計画と合わせて工程を検討することがコスト削減に非常に有効です。

都内事務所ビル案件の既存躯体を山留壁に利用する提案例。既存部分の撤去が最小限になったことで、大幅なコスト削減が実現しました

新築工事の地下と基礎が既存建物と干渉してないかや、工事の合理化を図れる工夫が出来ないかを基本計画や基本設計などの初期段階で内容を詰めておくことで、実施設計や施工計画段階での手戻りが発生しずらくなります。

ポイント2：事務所ビルのトレンドやニーズを考慮し、コストを踏まえながら適切な仕様を決定しよう

最近の都心部では事務所ビルが多く建設・供給されていますがいるため、仕様のトレンドや自社・テナント双方のニーズ、オフィス空間をより良く見せる内装、地域性や賃料相場、などの時流に合わせたプラン策定が必要となります。

事務所ビルに精通した設計事務所やゼネコン、CM会社などでは、事務所ビルの建設プロジェクトの経験が豊富なため、参考データを多く持っていることから、事務所ビルのプラン策定に伴うファサードや内装のグレード感もコスト試算の裏付けに基づき、事業者の意思決定を支援することが可能です。

CM会社保有の類似事務所ビル案件の仕様スペック比較表。
規模、グレード、仕様を比較することで、コストメリットを理解しながら合理的な意思決定が可能になります

また、スパンや階高の設定、共用室や駐車場の計画などの工事は、計画後半では変更することが難しい場合も多いため、計画の初期段階でにこれらを踏まえて参考データを比較・検討し、事務所ビルの計画を策定することがコスト削減に有効です。

初期段階から経験豊富な専門家を起用することで、時流に合わせた事務所ビルの計画を策定でき、さらに計画が進むにつれてコストが増大するといったリスクを予防できます。

ポイント3：工事費予算に収まるように、計画を合理化してコスト削減につなげる

事務所ビルは建物の高さや階数の設定によって、法的に求められる設備に違いがあるため、建設費が大きく異なります。また、柱スパンの選択によっても建設費に大きな差が出るため、工事費予算に収まるように、合理的な計画とすることが重要です。

例えば、建物の高さが31ｍを超える場合、建築基準法上で31ｍを超える階の居室にはスプリンクラー設備の設置や、非常用エレベーターの設置が義務づけられています。そのため、天井内のダクトや設備配管の納まりを検討したうえで基準階階高を調整することで、建物高さを抑えて防災設備設置義務を免除することで、コスト削減を実現できる場合があります。

具体的な事例として、基本計画段階では10階建、建物高さ41.9ｍだった計画を、階高を調整したうえで9階建てに変更することで、非常用エレベーターの設置とスプリンクラー設備をなくし、コスト削減を実現した例があります。

階数の計画変更によって合理化した案。10階の計画から9階へ減らし、階高調整を行ったＶＥの効果金額表。スプリンクラーや非常用エレベーターが不要となり、数千万円のコスト削減となりました

柱スパンを合理化した提案。既存地下躯体位置と新築躯体との干渉の検討を行い、柱割を変更し、計画の合理化を実現しました

建物の高さ方向の計画に加え、平面計画でも柱スパンの選択によって建設コストに大きな差が出るため、工事費予算を考慮した上で適切な計画を立てる必要があります。

ポイント4：イニシャルコストとランニングコストを検証し、省エネ化などの設備投資にかける予算を見定める

近年、事務所ビルにも環境や社会への配慮を踏まえて計画することが求められており、省エネビルの実現、ESG投資の実践、ZEB認証への対応なども検討課題としてあげられる傾向にあります。

これらに対応するための初期費用を多くかけられないケースも多いですが、完成後の事務所ビルのエネルギー使用量や設備などのランニングコストを検証することで、事業にかけられる費用の最適化につなげられます。

CM会社によるZEB取得に向けた技術提案のイメージ。空調設備や断熱材の見直し、換気設備の見直し、照明器具や照度の見直しなどを実施し、ZEB認証の取得を実現します

事例紹介1：新京橋のテナントビルの建設費・コストマネジメント事例

東京都中央区のテナントビルの新築工事におけるコストマネジメント事例です。大規模ビルと同等の機能性・グレードを備え、企業ステータスの向上にも寄与した中規模オフィスのプロジェクトです。

アクアはプロジェクトの途中でご相談をいただきました。課題となっていたそれまでのプロジェクト予算と実際の調達予定価格とのギャップを解消するため、設計者と協力しながら抜本的な計画の見直しを提案し、実現可能な計画策定を支援しました。

新京橋のテナントビルの建設費・コストマネジメント

新京橋のテナントビルにおける建設費・コストマネジメントのポイント・効果は以下の通りです。

• 停電対策、断水対策、新耐震基準の1.5倍相当の耐震強度の確保など、BCP対策を支援
• 施工性を踏まえた計画、経済的な工法が採用できるように施工者選定を支援
• 施工者選定において、合理的な価格算出根拠の検証や、見積項目・数量の評価を行い、効率的な調達戦略を提案
• 各種仕様のスペック比較、コストシミュレーションを行い、お客様の意思決定を支援

事例紹介2：春華堂の自社ビルの建設費・コストマネジメント事例

静岡県浜松市に本社を構える春華堂の自社ビルの新築工事におけるコストマネジメント事例です。地元企業の浜松いわた信用金庫とのコラボレーション事業として、銀行・商業施設・本社事務所機能を備えた施設が計画されました。

アクアは関係者間のコミュニケーションの行き違いによって発生したプロジェクトスケジュールの遅延や、共有すべき情報の認識違いなどの状況改善を目的として、CM業務を依頼されました。

春華堂の自社ビルの建設費・コストマネジメントのポイント

春華堂の自社ビルにおけるコストマネジメントのポイント・効果は以下の通りです。

• 設計者・施工者・各種デザイナー・コンサルタントの一体スケジュールを作成・周知し、マイルストーンをマネジメント
• 設計者・デザイナー・施工者などと協働して提案内容の確認・調整を実施し、お客様の意思決定を支援
• プロジェクトの進行中に発生する計画変更に対して、コスト増減の可視化し、費用対効果の判断を支援
• 問題点・懸念点を会議体やメールなどで事前に共有・可視化し、関係者間の課題解決を支援

事例紹介3：都内再開発ビルの建設費・コストマネジメント事例

東京都内の再開発ビルの新築工事におけるコストマネジメント事例です。再開発組合による再開発事業で、集合住宅やオフィス、商業施設、福祉施設を備えた再開発ビルが計画されました。

アクアは、基本設計図書に基づく概算算出から、見積もり要項書の作成のアドバイスを行い、設計施工者の選定支援、VE提案など計画の初期段階からプロジェクトを支援しました。

都内再開発ビルの建設費・コストマネジメントのポイント

都内再開発ビルにおけるコストマネジメントのポイント・効果は以下の通りです。

• 基本設計段階において概算工事費を算出し、実施設計終了時において精算見積書を作成し、各段階で工事予算をリアルタイムに可視化することでプロジェクト予算をマネジメント
• 事務所、商業施設、住宅などの仕様・グレードを事業主・設計者と共有し、共通のコスト感覚を持ってプロジェクトを進行することで予算超過を予防
• 施工者見積金額の妥当性検証や仮設計画・施工計画の検証、VE提案内容の比較・評価を実施したほか、施工者選定において事業主・再開発組合の意思決定を支援
• 敷地再編成を含む再開発のため、インフラ整備や鉄道、高速道路などの近接施工に関して事前協議を各関係団体と密に行い、入札時の施工条件に対して不備がないように調整作業を実施

見積金額比較表のイメージ。施工者の見積金額の妥当性検証やVE提案の比較・評価などを実施し、事業主・再開発組合の意思決定を支援しました

各社が提案した工事工程の比較表のイメージ。各社が提示した工程を客観的に比較することで、それぞれの違いやメリットを明確にしました

サービスページ「建設コスト最適化・コストマネジメント」

アクアのコストマネジメントサービスについて、企画、基本計画、実施計画、施工などの各段階ごとに紹介しているページです。実際の作成資料を元に、工事費予算立案支援やVE提案など具体的なサポート内容をご覧いただけます。

サービスと費用（コンストラクションマネジメント）

コンストラクションマネジメント、保有施設のファシリティマネジメントなどのサービスと費用について紹介しているページです。工事発注時のゼネコン見積の精査・妥当性検証、月額定額契約での技術支援など、さまざまな状況に応じたサポート方法や費用を具体的に紹介しています。

お役立ち資料一覧・ダウンロード

建設プロジェクトに携わる事業主・発注者の方に向けて、建設プロジェクトのコストマネジメントに関するサービス内容や、コンストラクションマネジメントの基礎知識・導入のメリットをつかんでいただけるPDF資料をご用意しました。建設コストに関するマネジメントやCM方式の導入を検討中の方はぜひご活用ください。