事務所ビルの建築費・建設費とは、事務所ビルを新築・増改築する際にかかる費用で、一般的には平米単価や坪単価を用いて概算を把握します。事務所ビルの建築費・建設費は事業全体にかかる費用の中でも大きな割合を占めるため、コスト最適化を実施することで、事業の安定化につなげられます。
この記事では、事務所ビルの建設費の概要、事務所ビルの種類ごとの建設費用の相場、工事費の内訳やコストアップ要因、コスト削減に効果的なポイント、事務所ビルの建設費・コスト最適化事例などを紹介しています。
建設プロジェクトの工事費削減に関する具体的なソリューションを把握したい方や、専門家へのアウトソーシングをご検討されている方は、ダウンロード資料「コストマネジメントサービスのご案内」をあわせてご覧ください。
事務所ビルの建設費とは？
事務所ビルの建築費・建設費とは、事務所ビルを新築・増改築する際にかかる工事費を指します。
事務所ビル建設プロジェクトの具体的な工事項目の分類として、土工事・杭工事・躯体工事・仕上工事などの建築工事、電気や空調などの設備工事、外構工事などが挙げられ、これらの費用を積み上げることで正確な工事費が算出されます。
事務所ビルの建築費・建設費は事務所ビル事業にかかる費用の中でも大きな割合を占めます。そのため、次項で紹介する平米単価や坪単価を用いて費用の概算をつかんだうえでコストマネジメントを行うことで、事業の安定につなげられます。
建設費の目安となる平米単価・坪単価とは
事務所ビルの建設費を簡易的に把握・評価するための指標として、「平米単価」や「坪単価」が用いられます。平米単価とは建物の床面積1平米（1㎡）あたりの建築費を表し、坪単価とは建物の床面積1坪（約3.3㎡）あたりの建築費を指します。
一般的に、平米単価・坪単価は正確な建設費用を算出するものではなく、基準となる建物と比較することで自社プロジェクトの特性や設備のグレードに応じた大枠の費用感を把握するために用いられます。
事務所ビルの場合、ビルの階高や規模、ファサードなどの外装仕様、耐震性能によっても平米単価・坪単価は変動します。類似プロジェクト案件の平米単価や坪単価を比較することで、変動要素が多い事務所ビルの建設費用の相場や目安をつかむことができます。
事務所ビルの種類・グレード別の建築費用の相場・目安とは
事務所ビルの種類・グレードに応じた建設費用の相場・目安について紹介します。テナントビル、自社ビル、事務所のほか商業施設・ホテルなどで構成された複合ビルなどについて、目安となる坪単価と建設費用への影響が大きいポイントを表にまとめています。
事務所ビルの種類・グレード別の建築費用の目安
| 事務所ビルの種類 | 概要 | 目安となる坪単価 |
|---|---|---|
| テナントビル | ・テナントに貸すことを目的とした事務所ビル ・主に建物の規模によって坪単価が変動する ・テナント事業者の要望から内装にかける費用や、導入するICT・セキュリティ、省エネ対策の設備などにより建設費が変動する | 120万〜160万/坪 (5千㎡程度の場合） |
| 自社ビル | ・事業者が所有する事務所ビルで、自社の職場環境や業務内容に合わせて計画される ・自社の業務、サービスの特性に合わせて計画できるため、計画の自由度が高く、建設費の幅が広い ・計画の自由度が高いため、内装や導入する設備によって建設費が変動する | 150万〜250万/坪 (5千㎡程度の場合） |
| 複合ビル | ・事務所に加え、商業施設、宿泊施設、集合住宅、行政施設など複数の施設が組み合わされたビル ・単一用途の事務所ビルに比べて、やや規模が大きくなる傾向がある ・複合ビルに組み込む施設によって建設費が大きく変動し、特に集合住宅などが含まれると建設費が高くなる傾向がある | 140万〜180万/坪 (1万㎡程度の場合） |
| 再開発ビル | ・複数の土地を一体的に事務所や商業施設として再整備する際に建てられるビルで、1棟の巨大複合ビル、あるいは複数の複合ビルで構成される ・複合ビルよりも、さらに規模が大きくなるため、開発工事・インフラ工事などの費用がかかる ・再開発ビルに組み込む施設によって建設費が大きく変動するが、ホテルや集合住宅などが含まれると建設費が高くなる傾向がある | 145万〜160万/坪 (10万㎡程度の場合) |
テナントビルの建設費・坪単価｜想定するグレードによって建設費が変動する
テナントビルとは、テナント・賃貸物件として貸し出すことを目的とした事務所ビルです。近年は、東京都内等の大都市圏の都市部において、外装や共用部の内装・設備などのグレードを高め、オフィス空間としてより魅力を高めた中規模ハイグレードオフィスビルの需要が高まっています。
オフィスビルの計画において、想定するグレードに応じた、ファサードデザイン、階高、耐震性能などは、全体的な建設コストに影響し坪単価の変動要因となります。
また、都市部においては条例などにより駐車場の附置義務台数を確保することが求められ、立地条件や平面計画プランによっては機械式駐車場設備の設置が必要になることも、坪単価の大きな変動要因となります。
自社ビルの建設費・坪単価｜計画の自由度が高いため、建設費の幅が広い
自社ビルとは、事業者自らが所有する事務所ビルのことで、自社の職場環境や業務内容に合わせて計画された事務所ビルです。自社の業務、サービスの特性、求める職場環境に合わせて計画できるため計画の自由度が高く、建設費の幅が広い傾向にあります。
執務室や、エントランス・廊下といった共用部だけではなく、各部門間のアクセスやレイアウト、来客者用レセプションや会議室などを自由に計画して自社の業務を効率化することが可能です。
また、社員食堂・医務室・保育室・ラウンジなどの福利厚生施設も設けられる場合が多く、一般的な賃貸オフィスビルと比較して大規模な施設となる傾向があります。
共用部では業務内容、営業的戦略、社員の要望などが反映され、各階の平面計画では諸室の配置、内装、最先端設備の導入などが検討されますが、その結果としてコストアップとなるケースが多いといえます。
ただし、昨今では当初から数年後のテナント転換や売却を想定して計画されるパターンもあります。その場合、社内の福利厚生施設などの要望と建設コストとのバランスも考慮しながら立案することが重要となります。
複合ビルの建設費・坪単価｜組み込む施設の用途によって建設費が変動する
複合ビルとは、オフィスに加え、商業施設、集合住宅など複数の施設が組み合わさったビルです。単一用途の事務所ビルに比べて、規模が大きくなる傾向があり、組み込む施設の用途によって坪単価は大きく異なります。
建設用地の地区計画や条例等によっては、オフィスビル用途単独での計画が難しい場合や、一定範囲の商業施設を併設することにより集客・利用率の向上が見込める利点から計画される場合などがあります。
ただし、複合ビルは搬入出や避難経路の確保などの動線計画が複雑になり、建築基準法上の異種用途防火区画の設置義務や防災設備の設置基準も高くなるため、建設コストはより増加する傾向があります。
例えば、集合住宅の割合が多い場合は住戸専有部と共用部の内外装仕上や設備のコスト、住戸部の附置義務駐車場や駐輪場の設置などを踏まえた計画になることが多く、建物全体の坪単価はより増加する傾向が多くなります。一方、店舗や商業施設などの割合が多い場合は店舗内装は別途工事の扱いとなることが多いため、逆に建物全体の坪単価はやや減少する場合もあります。
再開発ビルの建設費・坪単価｜規模が大きく、組み込む用途によって坪単価は変動する
再開発ビルとは、複数の土地を一体的に事務所や商業施設などに建て替えた、1棟の巨大複合ビル、あるいは複数の複合ビルでできているビルです。複合ビルよりもさらに規模が大きくなる傾向があり、10万㎡を越えるものが多く、組み込む施設の用途によって坪単価は大きく異なります。
再開発ビルは、1棟もしくは複数棟の超高層ビルに加えて大深度の地下スペースを有する巨大施設になる場合が多く、敷地の一体化に伴う開発工事やインフラ整備工事が必要となります。そのため、工期は一般的に3年〜5年と非常に長くなることがほとんどです。
また、再開発ビルは都市部の一等地で計画されることが大半のため、商業施設、共同住宅、宿泊施設などのオフィス以外の用途もより魅力を高めるために周辺地域よりもグレードが高い設定になることが多く、工事費も巨額になるケースがほとんどです。
ただし、含まれる用途が多いほど共用部面積も増えることから、全体的な坪単価はおさえられる場合もあります。
事務所ビルの建設費用の内訳やコストアップに影響するポイントを紹介
事務所ビルの建設費用の内訳やコストアップに影響するポイントについて紹介します。建設コストへの影響が大きい、土工事・杭工事・躯体工事、仕上工事、設備工事といった工種について、概要と工事費の割合について表にまとめています。
事務所ビルの建設費用の内訳
| 事業費の内訳・項目 | 概要 | 工事費の割合 |
|---|---|---|
| 建築工事 （土工事、杭工事、躯体工事） | 土工事（基礎や地下をつくるための地盤に関する工事）や、基礎、杭の設置、建物本体の躯体（鉄筋コンクリートや鉄骨）にかかる費用既存建物の主に地下躯体の解体計画によって、新規建物の構造にかかる費用が変動する | 50%~60% |
| 建築工事 （仕上工事） | 屋根や外壁の仕上げ、建具、内装などにかかる費用仕上工事のうち、外装にかかる費用が特に大きな割合を占め、事務所ビルの外装の見栄えやコンセプトによって大きくコストが変動する | 15%~25% |
| 設備工事 （電気、空調、衛生、昇降機） | 照明、防災、給排水、空調換気、エレベーターなどの設備にかかる費用ESG投資の一環として省エネ化等が図られる場合は、建設費の中でも設備工事費の割合が大きくなる事務所ビルの場合、BCP対策のための設備工事も含まれる | 15%~25% |
| 外構工事 | 敷地内の植栽や車路の舗装などにかかる費用都市部の事務所ビルでは特に建設費に占める割合が少なくなる傾向がある再開発ビルで公開空地が計画されている場合は舗装、植栽や水景施設等でコストが増加するケースもある | 5%～10％ |
| 既存建物解体工事 | 地上部分の既存建物の解体にかかる費用都心で事務所ビルを建設する際には、既存建物の解体工事がほぼ必須となる地下部分の既存建物解体で地下躯体や杭基礎位置が本体杭基礎と干渉する場合は、事前の検討や施工計画が必須となる | ー |
事務所ビルプロジェクトのコスト削減に効果的な4つのポイント
事務所ビルを計画する際、さまざまな与件や要望などによっていつの間にかコストが増加し、予算内に収まらずなかなか着工できないというケースも多くあります。
この項目では、建設コストのプロとしてこれまで多くの事務所ビルプロジェクトのコスト削減を実現したアクアの経験を踏まえて、コスト削減に効果的な4つのポイントを紹介します。
事務所ビルで具体的なコスト削減につながったポイントを紹介しており、コストのプロの視点や、プロによる検証のポイントなどから、具体的な依頼のイメージをつかんでいただけます。
ポイント1：既存建物の解体計画と新規建物の構造計画を合理化してコスト削減につなげる
都心で事務所ビルを建設する際には、既存建物の解体工事がほぼ必須となるので、解体計画を踏まえて建設計画を立てる必要があります。新規建物の構造計画と合わせて計画することで、解体工事を合理化でき、コスト削減に繋がります。
例えば、杭を含む新築建物の基礎との干渉問題を解決する方法として、事前に既存建物の地下躯体と杭基礎を完全撤去し、埋め戻して更地に戻す方法もありますが、工期や工程、コストを考えると非合理的な方法といえます。
新築と既存の地下躯体・杭基礎位置の重ね合わせを検討したうえで干渉する範囲のみ撤去し、さらに新築工事の地下躯体の施工計画と合わせて工程を検討することがコスト削減に非常に有効です。
新築工事の地下と基礎が既存建物と干渉してないかや、工事の合理化を図れる工夫が出来ないかを基本計画や基本設計などの初期段階で内容を詰めておくことで、実施設計や施工計画段階での手戻りが発生しずらくなります。
ポイント2：事務所ビルのトレンドやニーズを考慮し、コストを踏まえながら適切な仕様を決定しよう
最近の都心部では事務所ビルが多く建設・供給されていますがいるため、仕様のトレンドや自社・テナント双方のニーズ、オフィス空間をより良く見せる内装、地域性や賃料相場、などの時流に合わせたプラン策定が必要となります。
事務所ビルに精通した設計事務所やゼネコン、CM会社などでは、事務所ビルの建設プロジェクトの経験が豊富なため、参考データを多く持っていることから、事務所ビルのプラン策定に伴うファサードや内装のグレード感もコスト試算の裏付けに基づき、事業者の意思決定を支援することが可能です。
規模、グレード、仕様を比較することで、コストメリットを理解しながら合理的な意思決定が可能になります
また、スパンや階高の設定、共用室や駐車場の計画などの工事は、計画後半では変更することが難しい場合も多いため、計画の初期段階でにこれらを踏まえて参考データを比較・検討し、事務所ビルの計画を策定することがコスト削減に有効です。
初期段階から経験豊富な専門家を起用することで、時流に合わせた事務所ビルの計画を策定でき、さらに計画が進むにつれてコストが増大するといったリスクを予防できます。
ポイント3：工事費予算に収まるように、計画を合理化してコスト削減につなげる
事務所ビルは建物の高さや階数の設定によって、法的に求められる設備に違いがあるため、建設費が大きく異なります。また、柱スパンの選択によっても建設費に大きな差が出るため、工事費予算に収まるように、合理的な計画とすることが重要です。
例えば、建物の高さが31ｍを超える場合、建築基準法上で31ｍを超える階の居室にはスプリンクラー設備の設置や、非常用エレベーターの設置が義務づけられています。そのため、天井内のダクトや設備配管の納まりを検討したうえで基準階階高を調整することで、建物高さを抑えて防災設備設置義務を免除することで、コスト削減を実現できる場合があります。
具体的な事例として、基本計画段階では10階建、建物高さ41.9ｍだった計画を、階高を調整したうえで9階建てに変更することで、非常用エレベーターの設置とスプリンクラー設備をなくし、コスト削減を実現した例があります。
建物の高さ方向の計画に加え、平面計画でも柱スパンの選択によって建設コストに大きな差が出るため、工事費予算を考慮した上で適切な計画を立てる必要があります。
ポイント4：イニシャルコストとランニングコストを検証し、省エネ化などの設備投資にかける予算を見定める
近年、事務所ビルにも環境や社会への配慮を踏まえて計画することが求められており、省エネビルの実現、ESG投資の実践、ZEB認証への対応なども検討課題としてあげられる傾向にあります。
これらに対応するための初期費用を多くかけられないケースも多いですが、完成後の事務所ビルのエネルギー使用量や設備などのランニングコストを検証することで、事業にかけられる費用の最適化につなげられます。
事務所ビルの建設費・コストマネジメント事例
この記事を作成したPM/CM会社であるアクアがこれまでに参画した事務所ビルプロジェクトの建設費・コストマネジメント事例を紹介します。
テナントビル、自社ビル、再開発ビルについて、概要とコストマネジメントのポイントをまとめています。アクアはさまざまな規模・グレードの事務所ビルプロジェクトの支援実績を有し、建築コストの最適化に強みを持っています。
事例紹介1：新京橋のテナントビルの建設費・コストマネジメント事例
東京都中央区のテナントビルの新築工事におけるコストマネジメント事例です。大規模ビルと同等の機能性・グレードを備え、企業ステータスの向上にも寄与した中規模オフィスのプロジェクトです。
アクアはプロジェクトの途中でご相談をいただきました。課題となっていたそれまでのプロジェクト予算と実際の調達予定価格とのギャップを解消するため、設計者と協力しながら抜本的な計画の見直しを提案し、実現可能な計画策定を支援しました。
新京橋のテナントビルの建設費・コストマネジメント
新京橋のテナントビルにおける建設費・コストマネジメントのポイント・効果は以下の通りです。
- 停電対策、断水対策、新耐震基準の1.5倍相当の耐震強度の確保など、BCP対策を支援
- 施工性を踏まえた計画、経済的な工法が採用できるように施工者選定を支援
- 施工者選定において、合理的な価格算出根拠の検証や、見積項目・数量の評価を行い、効率的な調達戦略を提案
- 各種仕様のスペック比較、コストシミュレーションを行い、お客様の意思決定を支援
事例紹介2：春華堂の自社ビルの建設費・コストマネジメント事例
静岡県浜松市に本社を構える春華堂の自社ビルの新築工事におけるコストマネジメント事例です。地元企業の浜松いわた信用金庫とのコラボレーション事業として、銀行・商業施設・本社事務所機能を備えた施設が計画されました。
アクアは関係者間のコミュニケーションの行き違いによって発生したプロジェクトスケジュールの遅延や、共有すべき情報の認識違いなどの状況改善を目的として、CM業務を依頼されました。
春華堂の自社ビルの建設費・コストマネジメントのポイント
春華堂の自社ビルにおけるコストマネジメントのポイント・効果は以下の通りです。
- 設計者・施工者・各種デザイナー・コンサルタントの一体スケジュールを作成・周知し、マイルストーンをマネジメント
- 設計者・デザイナー・施工者などと協働して提案内容の確認・調整を実施し、お客様の意思決定を支援
- プロジェクトの進行中に発生する計画変更に対して、コスト増減の可視化し、費用対効果の判断を支援
- 問題点・懸念点を会議体やメールなどで事前に共有・可視化し、関係者間の課題解決を支援
事例紹介3：都内再開発ビルの建設費・コストマネジメント事例
東京都内の再開発ビルの新築工事におけるコストマネジメント事例です。再開発組合による再開発事業で、集合住宅やオフィス、商業施設、福祉施設を備えた再開発ビルが計画されました。
アクアは、基本設計図書に基づく概算算出から、見積もり要項書の作成のアドバイスを行い、設計施工者の選定支援、VE提案など計画の初期段階からプロジェクトを支援しました。
都内再開発ビルの建設費・コストマネジメントのポイント
都内再開発ビルにおけるコストマネジメントのポイント・効果は以下の通りです。
- 基本設計段階において概算工事費を算出し、実施設計終了時において精算見積書を作成し、各段階で工事予算をリアルタイムに可視化することでプロジェクト予算をマネジメント
- 事務所、商業施設、住宅などの仕様・グレードを事業主・設計者と共有し、共通のコスト感覚を持ってプロジェクトを進行することで予算超過を予防
- 施工者見積金額の妥当性検証や仮設計画・施工計画の検証、VE提案内容の比較・評価を実施したほか、施工者選定において事業主・再開発組合の意思決定を支援
- 敷地再編成を含む再開発のため、インフラ整備や鉄道、高速道路などの近接施工に関して事前協議を各関係団体と密に行い、入札時の施工条件に対して不備がないように調整作業を実施
まとめ：事務所ビルの建設費・コストマネジメントのポイントをおさえて、事務所ビル建設プロジェクトを円滑に進めましょう
事務所ビルの建築費・建設費は、事務所ビル事業全体の中でも大きな割合を占めるため、適切なコストマネジメントが重要となります。事務所ビル事業における建設費・コストマネジメントの要点をおさえ、プロジェクトを円滑に進めるためのポイントは以下の通りです。
- 事務所ビル建設の基本計画段階において概算工事費を把握してコストの最適化をする事で、事業の安定化につながる
- テナントビル、自社ビル、複合ビルおよび再開発ビルなど、事務所ビルの種類やグレードごとの坪単価や相場をつかむことで、建設コストを適切に把握できる
- 事務所ビルの建築費用の内訳やコストアップにつながるポイントを把握することで、適切な建設費用のマネジメントにつなげられる
- 地下基礎配置の既存建物との干渉、コスト削減につながる平面計画・階高設定などに配慮することで、建築費用を最適化できる
- 事務所ビルプロジェクトに専門性を持ったPM/CM会社を起用することで、事業費のコントロールや最適化が実現できる
アクアは、事務所ビル建設に対する専門性と高い技術力を活かしてお客さまの建物・施設の建設コストを最適化し、プロジェクトの予算超過リスクを低減いたします。概算工事費の算出や建設プロジェクトの予算立案など、事務所ビル建設の事業収支に関してお困りの方は、お問合せフォームよりお気軽にご連絡ください。
事務所ビル建設費に関する事例・リンク
アクアのコストマネジメントサービスについて、企画、基本計画、実施計画、施工などの各段階ごとに紹介しているページです。実際の作成資料を元に、工事費予算立案支援やVE提案など具体的なサポート内容をご覧いただけます。
コンストラクションマネジメント、保有施設のファシリティマネジメントなどのサービスと費用について紹介しているページです。工事発注時のゼネコン見積の精査・妥当性検証、月額定額契約での技術支援など、さまざまな状況に応じたサポート方法や費用を具体的に紹介しています。
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