既存施設の修繕・改修・ファシリティマネジメント

アクアでは、新築や改修プロジェクトのコンストラクションマネジメントやコストマネジメントだけでなく、企業不動産（企業が保有・運営対象とする不動産）の維持管理、修繕・更新・改修⼯事の段階におけるファシリティマネジメントも⾏っています。

このページでは、CAPEX（更新費、資本的⽀出）やエネルギー費・⽔道光熱費の削減、改修⼯事のCMや修繕更新⼯事の⾒積精査などの各種サービス、具体的な成果物、導⼊事例を紹介します。

さらに詳細な情報をお求めの場合は、中長期修繕計画や建物劣化診断など、ファシリティマネジメントに関するアクアの具体的なサービス内容を、実際に提供する成果物・帳票を交えながら紹介しているPDF資料「既存建物のCM・FMサービスのご案内」もダウンロードいただけます。ぜひご活用ください。

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ファシリティマネジメントとは

ファシリティマネジメントとは、⽇本ファシリティマネジメント協会（JFMA）によれば「企業・団体等が組織活動のために、施設とその環境を総合的に企画、管理、活⽤する経営活動」と位置づけられています。

具体的なファシリティマネジメントの活動は、保有・運営コストを最適化するための現状把握、建物調査、修繕計画⽴案、修繕・更新⼯事発注など、建物を最適な状態で維持管理するための計画や⾏動を指します。

既存施設のファシリティマネジメントにおける課題とは

建物を保有・運営していると、修繕・更新⼯事が定期的に発⽣します。⾃社に建築技術者が不在、あるいはファシリティマネジメントのノウハウを有していない場合、プロパティマネジメント会社（PM）やビル管理会社（BM）などから申請される修繕・更新⼯事の必要性や⼯事⾦額の妥当性がわからないといったケースが数多く⾒られます。

また、そのような建物の多くでは、中⻑期修繕計画が作成されていないか、存在しても効果的に利⽤されておらず、今後必要となる費⽤の⾒通しが⽴てられていないようです。

さらに、昨今活発化している不動産流動化の流れの中で、売買対象の不動産を適正に評価するために、建築技術の知識と共にファシリティマネジメントの知識、ノウハウの必要性が⾼まっています。

建築技術者集団であるアクアは、既存建物の状況を把握・評価し、将来にわたり維持保全に必要となる費⽤を可視化すると共に、計画的に修繕・更新・改修⼯事を進めるためのサポートを⾏います。⾃社の施設管理部⾨のように、お客様を技術的に⽀援いたします。

資料請求・ダウンロード

建物を保有・運営している企業の方に向けて、ファシリティマネジメント（FM）や改修工事でのコンストラクションマネジメント（CM）に関するサービス内容をまとめたダウンロード資料をご用意しました。保有・運営施設のファシリティマネジメントや建物の維持管理に関する課題について、解決策や情報をお探しの方、外部委託を検討中の方、サービス導入を検討中の方はぜひご活用ください。

既存建物のCM・FMサービスのご案内

中長期修繕計画や、CAPEXマネジメントといったアクアの業務で実際に提供する成果物・帳票を交えながら、既存建物の維持管理、修繕・更新・改修⼯事に関するファシリティマネジメントの具体的なサービス内容を紹介しています。

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コストマネジメントサービスのご案内

見積精査・施工者との協議資料など、アクアが業務で提供している成果物・帳票を交えながら、事業企画・設計・発注・施工の各段階での具体的なコストマネジメントのサービス内容を紹介しています。

既存建物の維持管理段階における
ファシリティマネジメントのサービス内容

既存建物の維持保全、修繕・更新・改修⼯事段階やファシリティマネジメントに関するアクアのサービスを具体的な成果物や事例を交えて紹介いたします。

建物の劣化診断や中⻑期修繕計画の⽴案などのCAPEXマネジメント、ビル全体を対象としたCO2の排出削減や⽔道光熱費の最適化などのエネルギーマネジメント、既存建物の改修⼯事のコンストラクションマネジメント、修繕更新⼯事の⾒積精査など、あらゆる段階でお客様の施設保全のためのサポートを⾏っています。

1. CAPEXマネジメント
(建物診断、中⻑期修繕計画、短期修繕計画⽴案及び既存の計画の検証)

既存建物の状況を正確に把握し、CAPEX（更新費、資本的⽀出）に対する投資を効率的、かつ計画的に⾏うための⼀連の⽀援がCAPEXマネジメントです。

アクアでは、まず建物診断を⾏います。修繕履歴の確認、劣化診断、施設管理者へのヒアリングなどを⾏い、建物の現状を把握します。診断結果を受け、おおむね30年間程の中⻑期修繕計画を作成し、今後いつどのような⼯事がどの程度の⾦額で発⽣してくるのか、ライフサイクルコスト（LCC）を可視化します。単年度の修繕計画（短期修繕計画）の⽴案や、単年度予算作成のための概算⼯事費の算出なども⾏っています。

また、不動産売買の場⾯において、売主などが提⽰してきたエンジニアリングレポート（ER）の検証、維持管理記録の精査、購⼊後必要となる改修⼯事費の試算などを⾏い、対象物件の現況を明らかにすることで技術⾯からの正確なリスク把握及び評価を⾏うサービスも提供しています。

ERの妥当性検証

中⻑期修繕計画

実績紹介

2. エネルギーマネジメント
(CO2排出量の把握と削減施策⽴案、削減⽬標値設定)

建物が消費するエネルギー費（⽔道光熱費など）はライフサイクルコストの2割〜3割を占めると⾔われていますが、これらは運⽤の改善や⾼効率設備機器の導⼊などで削減することが可能です。また、同時にCO2排出量の削減にも寄与できるため、ESG投資の重要性が⾼まる昨今、不動産・建築における省エネ化とそれを推進する⼿法である「エネルギーマネジメント」は更に注⽬を浴びています。

建物の耐⽤年数に⽐べて、電気・空調などの設備の更新サイクルは早く、最新の機器ではエネルギー効率が⼤幅に改善されています。特に築古の物件においては、LED照明の導⼊や空調設備の更新などを実施することでエネルギー効率を⾼め、⽔道光熱費などのランニングコストの低減につなげることができます。

アクアは、建物のエネルギー使⽤量を⼀般的なベンチマークと⽐較・評価したうえでエネルギー使⽤量の削減⽬標値を策定します。また、建物の中⻑期修繕計画を精査し、更新対象とすべき設備の有無の確認、機器の更新費の試算及び得られるエネルギー使⽤量の削減値試算を⾏い、最適で効率的な改修計画を⽴案します。

CO²排出量の集計

CO²排出量削減のロードマップ

実績紹介

3. 改修工事コンストラクションマネジメント

策定した中⻑期修繕計画にもとづき施設の維持保全を進めていくと、15年程度で外壁や防⽔の修繕を⾏うような⼤規模修繕⼯事が、20年〜30年にかけて設備機器を対象とした⼤規模改修⼯事が発⽣します。

⼤規模修繕⼯事や⼤規模改修⼯事では、建設のプロであるアクアの⽀援のもと、元施⼯ゼネコンや既存メーカーにとらわれない競争環境を創出することもできます。新築プロジェクトで培ったコンストラクションマネジメント技術をいかんなく発揮し、最適な⼯事内容と適正な価格での⼯事発注が可能です。

また、特にテナントビル、商業施設、⽣産施設、物流施設などは、施設を稼働しながら⼯事を⾏う必要がある場合が多く、⼯事の影響を最⼩限に抑えつつ、効率的に⼯事を進める計画が必要となります。こうした改修⼯事ならではの様々なリスクを先読みし、先⼿を打つリスクマネジメントでお客様の安定的な施設運営をサポートします。