お役立ち情報物流倉庫の建設費とは？
坪単価、工事費の内訳・相場、コスト削減のポイント・事例を紹介

建設費の算出方法である平米単価・坪単価とは

物流倉庫の建設費を簡易的に把握・評価するために、「平米単価」や「坪単価」が用いられます。平米単価とは建物の延べ床面積1平米（1㎡）あたりの建築費を表し、坪単価とは建物の延べ床面積1坪（約3.3㎡）あたりの建築費を指します。類似案件の平米単価や坪単価と比較することで、変動要素が多い物流倉庫の建設費の指標にできます。

物流倉庫の建設費は、ほかのビルディングタイプと比べて躯体工事費の割合が高い傾向にあります。また、冷凍・冷蔵設備や、棚の上げ下ろしが自動でできる機能を備えた自動ラックなど、物流倉庫の種類や求められる設備によっても平米単価・坪単価は変動します。

平米単価・坪単価はあくまで建設費の概算をつかむための指標であり、正確な費用を算出するものではありません。平米単価・坪単価は、基準となる建物と比較し、自社プロジェクトの特性や設備のグレードに応じた大枠の費用感を把握するためなどに用いられます。

テナント型物流倉庫の建設費・坪単価｜経済合理性の高い計画となる場合が多く、比較的建設費が安い

テナント型物流倉庫とは、賃貸借契約のもと、テナントに貸して営業・運用するための物流倉庫です。シンプルな平面計画と標準的な仕様で計画されているため、他の物流倉庫の種類に比べて建設費が安い傾向にあります。

多くのテナントに対応できるようにするため、倉庫内の単位面積当たり床荷重は1.5t以上、積み荷スペースの有効高さは5.5ｍ以上などの仕様が標準化されています。また、各階の高さを統一することや柱間長さ（スパン）を10〜11ｍ程度に統一するなど、合理的な計画を心がけ、汎用性を持たせつつコスト削減を目指すケースが多いです。

このように、テナント型物流倉庫は汎用性のある仕様で、経済合理性の高い計画となり、比較的建設コストが安い傾向にあります。

自社物流倉庫の建設費・坪単価｜計画の自由度が高いため、建設費の幅が広い

自社物流倉庫とは、事業者自らが所有し使用する倉庫のことで、商品の保管・在庫管理から配送発送までを一貫して物流業務を行うための物流倉庫です。自社の業務、商品の特性に合わせて計画するため、建設費の幅も広い傾向にあります。

テナント型物流倉庫に求められる汎用性よりも、自社の物流に特化した専用性が重視され、自社の物流業務を実現するために必要なものを備えた建築計画となります。

例えば建物の1階に高さの高い積荷を保管したい場合、1階の階高のみを通常よりも高くすることができます。それ以外にも柱間長さ（スパン）の設定や、マテハン（マテリアル・ハンドリング）機器などの設置要否に関しても自由に決定することができます。しかしながら、当然その分のコストはアップします。

このように、自社物流倉庫は自社の業務、商品の特性に合わせた自社専用の施設として計画されるため、計画の自由度が高い物流倉庫で、建設費の幅が広い傾向にあります。

工場併設型物流倉庫の建設費・坪単価｜物流倉庫に加えて工場のための設備などが必要となり、建設費が割高になる

工場併設型物流倉庫とは、物流倉庫に工場を併設させた物流倉庫です。自社物流倉庫同様に計画の自由度は高いですが、当然ながら工場機能のための設備や機能が必要となってくるので、通常の物流倉庫よりも建設費が割高になる傾向にあります。

原材料からの生産や部分的な加工・組立など、ものづくりの環境が整えられ、高い機能性・専門性により、付加価値を高められます。そのための温度管理や防塵等の環境、生産ラインの構築など、通常の物流倉庫よりも多くコストがかかる特徴があります。

このように、工場併設型物流倉庫は自社の業務、商品の特性に合わせた物流倉庫機能に、自社専用の工場を合わせて計画されるため、自社物流倉庫よりは建設費が割高になる傾向があります。

ポイント1：建設地の地盤状況に合わせて、適切な床スラブ・基礎・杭を計画する

物流倉庫では倉庫内の床の上に多くの荷物を置くことになり、さらにトラックやフォークリフトの走行に耐えられる、平滑性と耐久性を備えた床の性能が重要になります。同時に、建設地の地盤条件に合わせて、適切な床スラブ・基礎・杭を計画することが重要です。

構造計画においては、その床上に置かれる積み荷の荷重やフォークリフトの走行荷重などの条件に基づいて必要なスラブ厚さや基礎形状、杭径・長さを設定しますが、躯体工事金額の割合の高い物流倉庫においては、安全性と必要性能を確保しながらも、できる限り経済合理性を追求することが重要となります。

杭の有無によって建設コストが変動するので、早期の検討が必要

物流倉庫の計画において計画地の地盤条件を確認することは、建設コストが高くなるのかどうかを判断するひとつの重要な要素となります。

物流倉庫は郊外の高速道路IC付近や湾岸の埋め立て地域に計画されることが多くあり、その場合、計画地が田畑や埋立地である場合があります。そういったエリアの場合、いわゆる「柔らかい地盤」の上に建物を建てることになります。逆に、台地や高台等など地盤条件が良い計画地もあり、その場合は「固い地盤」の上に建物を建てることになります。

地盤条件に基づく杭・基礎イメージ。
敷地の地盤条件がいい場合は杭は不要となりますが、地盤条件が悪い場合は杭を設ける必要があります

柔らかい地盤の上に建物を建てる場合、多くの場合に杭が必要となります。まず杭を設置し、杭の先端を建物を支持できる固い地盤(支持層)まで到達させて、その上に建物を建設します。固い地盤の上に建物を建てる場合は、建物の直下に固い地盤(支持層)があるため、杭は不要となります。

建設コストにおいて躯体工事、杭工事の割合は大きいため、計画地選定の際は、地盤条件の確認をすることも重要となります。

最下階スラブの計画によって建設コストが変動するので、早期の検討が必要

物流倉庫の計画では、最下階スラブの考え方によっても建設コストが変動します。主に「構造スラブ」と「土間スラブ」の２種類に分かれます。

「構造スラブ」は床が梁に囲まれたスラブ形式となります。最下階スラブには多大な荷重がかかりますが、その荷重は基礎梁から杭に伝わり、最終的に地中に力が流れます。

「土間スラブ」は床が梁に囲まれていますが、床下の地盤面に直接荷重を流す形式となります。基礎梁と杭には荷重が流れないという点で、構造スラブとの違いがあります。

床が受ける荷重の流れをあらわしたイメージ。
地盤の状況によって、構造スラブを採用するか、土間スラブを採用するか判断します

土間スラブは、基礎および杭の負担が少なくなる分、基礎梁や杭のサイズを小さくすることができ、建設コストを抑えることができます。ただし、軟弱な地盤の場合は床自体が沈下をするリスクがあるので、地盤状況の確認と構造設計者との協議が必須となります。

建設コストにおいて躯体工事、杭工事の割合は大きいため、適切に床スラブ・基礎・杭設計することで、コスト削減も可能です。

ポイント2：物流倉庫の経験が豊富な設計者や設計施工者を選定し、技術力を適切に引きだす

適正な性能を確保し、出来る限り工事費を抑制できるよう、物流倉庫PJの経験が豊富な設計者や施工者を選定し、さらに各段階で継続的なモニタリングを行うことが重要です。

物流倉庫に特段の意匠性を求められることはあまりありませんが、発注者の与件を満たし、必要な性能を合理的に計画するにはある程度の経験が必要となります。費用の兼ね合いなどで経験が少ない設計者・施工者を選ばざるを得ない場合は、注意が必要です。

仮に経験が少ない設計者・施工者を選定した際は、必要となる性能を確保しているのか、過剰な計画となっていないかを良く確認する必要があります。図面などのチェックを行い、適切な品質が確保されているかを確認することも重要となります。

設計者から提出された図面に対するレビューのイメージ。
仕上表に記載されている仕様を確認し、品質確保が適切にされているかを確認します

平面図のプラン妥当性のチェックイメージ。
アクアが提供する工事に関する管理ガイドラインを元に確認します

物流倉庫の経験が豊富な設計者や設計施工者を選定しつつ、各段階で建物の計画・仕様が適切か継続的にモニタリングを行うことで、品質・コストの最適化を実現できます。

ポイント3：予算に見合った合理的な平面プランを計画する

物流倉庫の平面計画は、柱の数と柱スパン（間隔）によっておおむね決まるため、柱配置計画は非常に重要です。

柱が少ないほうが荷物を置きやすく使い勝手もよいですが、柱数を減らすことで、その他の構造部材（床や梁など）をより強くする必要があり、結果的に大きなコストアップとなります。一般的には10〜11m程度が構造的にもコスト的にもバランスの取れた柱スパンと言われています。

一方、荷役用のトラックバースはトラックの切り回しなどを踏まえて、奥行き13.5m程度が必要となってきます。トラックバースの部分のみ、柱スパンを13.5mとする場合もありますが、より一層のコスト減をねらって、倉庫内と同じ10〜11mとする場合もあります。その場合は、トラックバース内に柱を設置する必要がありますが、柱下部に柱保護部材を設け、トラックとの衝突のリスクを軽減させることが多いです。

トラックバースの部分のみ柱スパンを13.5mにした場合のプランと、
全ての柱スパンを10~11m程度の等間隔で計画したプランの比較

物流倉庫としての利便性を確保しつつ、工事費を見据えながら柱スパンを計画するようにしましょう。

ポイント4：市況や規模・階数の状況を踏まえて、適切な構造種別を採用する

物流倉庫では主に鉄骨造（S造）や鉄骨+鉄筋コンクリート造（S+RC造）などの構造種別が採用されます。また、建物の部材を標準化（システム化）し、コスト軽減や工期短縮を図った建築工法である「システム建築」も採用される場合があります。計画の規模や内容、市況に合わせて適切な構造種別、工法を採用することが重要です。

一般的に物流倉庫を計画する場合はS造とする場合が多いですが、建物の規模によってはS+RC造を採用したり、2階以下の低層の場合はシステム建築を採用することでコストダウンを狙う場合もあります。

逆に、システム建築では3階以上、S造では4階以上になると技術的に採用が難しくなる場合があります。

物流倉庫の計画内容によって、採用できる構造と採用できない構造がありますので、よく比較検証して適切な構造種別を採用するようにしましょう。

事例紹介1：埼玉県のテナント型物流倉庫の建設費・コストマネジメント事例

埼玉県のテナント型物流倉庫の新築工事におけるコストマネジメント事例です。本プロジェクトは、お客様のドミナント戦略の第3弾となり、第1弾、第2弾で採用した仕様や検討した課題をもとにプロジェクトを支援しました。

物流施設としての適正な仕様を維持しつつ出来る限りの工事費抑制、設計施工分離発注方式であることを踏まえた各社の調整及び品質確保支援、建設費を抑えるべく施設規模に見合った施工実績が豊富で品質などのリスクが少ない施工者の選定が求められました。

埼玉県のテナント型物流倉庫の建設費・コストマネジメントのポイント

埼玉県のテナント型物流倉庫におけるコストマネジメントのポイント・効果は以下の通りです。

• 各設計段階及び工事施工段階において、工程・品質・コストが適切な状態で進捗しているかを確認
• 設計図書のチェックを行い、適正仕様及び適正品質を確保
• 工事施工段階の仕様変更に伴うコストの増減の妥当性検証
• 工事費予算から超過した場合にはVEを提案
• お客様が並行して開発している他物件と比較しながら建物規模に見合った仕様の適正化を実現

事例紹介2：栃木県のテナント型物流倉庫の建設費・コストマネジメント事例

栃木県のテナント型物流倉庫の新築工事におけるコストマネジメント事例です。本プロジェクトは、お客様が外資系投資会社であることにより、発注プロセスや工事費の妥当性などにおいて、客観性・透明性が求められたプロジェクトでした。

基本設計段階における、プロポーザル方式での設計施工者選定スキームでした。候補者の見積内容、金額および構造検討含めた提案内容の確認を実施し、調達プロセスの透明化・価格の妥当性検証を行いました。

栃木県のテナント型物流倉庫の建設費・コストマネジメントのポイント

栃木県のテナント型物流倉庫におけるコストマネジメントのポイント・効果は以下の通りです。

• 基本設計段階において正当な競争環境下での設計施工者選定を支援
• 実施設計段階における設計モニタリングを実施し、設計品質の確保を実現
• 設計施工者提案の実施設計および施工スケジュールの実現性の検証・確認・助言などを行い、スケジュール管理に関わる各種支援を実施
• 施工段階での工事費増減のモニタリングおよび関係者間での情報共有を実施