物流倉庫の建設費とは？坪単価、工事費の内訳・相場、コスト削減のポイント・事例を紹介

物流倉庫の建築費・建設費とは、物流倉庫の新築や増改築に必要となる工事費を指します。

物流倉庫の建築費・建設費は物流事業の初期にかかる費用の中でも大きな割合を占めるため、金額の概略を知ると共に適切なコストマネジメントを実施することは非常に重要です。

この記事では、物流倉庫の建設費の概要、物流倉庫の種類に応じた建設費用の相場、工事費の内訳とコストアップ要因、コスト削減に効果的なポイント、物流倉庫の建設費・コスト最適化事例などを紹介しています。

建設プロジェクトの工事費削減に関する具体的なソリューションを把握したい方や、専門家へのアウトソーシングをご検討されている方は、ダウンロード資料「コストマネジメントサービスのご案内」をあわせてご覧ください。

物流倉庫の建設費とは？

物流倉庫の建築費・建設費とは、物流倉庫の新築や増改築に必要となる工事費を指します。

物流倉庫の建築費・建設費は物流事業の初期にかかる費用の中でも大きな割合を占めるため、金額の概略を知ると共に適切なコストマネジメントを実施することは非常に重要です。

また、物流倉庫の建設プロジェクトでは、躯体工事だけでなく外構や設備に関する工事も建設費として考慮する必要があります。具体的な工事項目の分類として、土工事・杭工事・躯体工事・仕上工事などの建築工事、電気や空調などの設備工事、外構工事などが挙げられ、これらの費用も含めて建設費を把握することが必要です。

建設費の算出方法である平米単価・坪単価とは

物流倉庫の建設費を簡易的に把握・評価するために、「平米単価」や「坪単価」が用いられます。平米単価とは建物の延べ床面積1平米（1㎡）あたりの建築費を表し、坪単価とは建物の延べ床面積1坪（約3.3㎡）あたりの建築費を指します。類似案件の平米単価や坪単価と比較することで、変動要素が多い物流倉庫の建設費の指標にできます。

物流倉庫の建設費は、ほかのビルディングタイプと比べて躯体工事費の割合が高い傾向にあります。また、冷凍・冷蔵設備や、棚の上げ下ろしが自動でできる機能を備えた自動ラックなど、物流倉庫の種類や求められる設備によっても平米単価・坪単価は変動します。

平米単価・坪単価はあくまで建設費の概算をつかむための指標であり、正確な費用を算出するものではありません。平米単価・坪単価は、基準となる建物と比較し、自社プロジェクトの特性や設備のグレードに応じた大枠の費用感を把握するためなどに用いられます。

物流倉庫の種類別の建設費用の相場・目安とは

物流倉庫の種類に応じた建設費用の相場・目安について紹介します。テナントへの賃貸を想定したテナント型物流倉庫、自社の物流システムに合わせて計画された自社物流倉庫、自社の物流システムに工場も併設させた工場併設型物流倉庫について、目安となる坪単価と建設費用への影響が大きいポイントを表にまとめています。

物流倉庫の種類の建築費用の目安

事業費の 内訳・項目	概要	目安となる 坪単価
テナント型 物流倉庫	賃貸借契約のもと、テナントに貸して営業・運用するための物流倉庫シンプルな平面計画で、標準的な仕上げや照明、換気設備のみが設けられているので、他の物流倉庫の種類に比べて建設費が安いテナントの要望により、受変電設備の増強、空調設備の追加などが行われる場合も多い	40〜80万/坪
自社物流倉庫	事業者自らが所有し使用する倉庫のことで、商品の保管・在庫管理から配送までを一貫して行うための物流倉庫自社の業務、商品の特性に合わせて計画できるため、計画の自由度が高く、建設費の幅は広い計画の自由度が高いため、平面計画や導入する設備によって建設費が変動する	40〜80万/坪
工場併設型 物流倉庫	自社物流倉庫に工場も併設させた物流倉庫生産関連の設備やそのための熱源、生産工程に合わせた平面計画や仕上げが必要となるため、自社物流倉庫よりもコスト増となる生産する商品によって、クリーンルーム、冷凍冷蔵設備、生産ライン等が必要となる場合は建設費はさらに高くなる	40〜80万/坪以上

テナント型物流倉庫の建設費・坪単価｜経済合理性の高い計画となる場合が多く、比較的建設費が安い

テナント型物流倉庫とは、賃貸借契約のもと、テナントに貸して営業・運用するための物流倉庫です。シンプルな平面計画と標準的な仕様で計画されているため、他の物流倉庫の種類に比べて建設費が安い傾向にあります。

多くのテナントに対応できるようにするため、倉庫内の単位面積当たり床荷重は1.5t以上、積み荷スペースの有効高さは5.5ｍ以上などの仕様が標準化されています。また、各階の高さを統一することや柱間長さ（スパン）を10〜11ｍ程度に統一するなど、合理的な計画を心がけ、汎用性を持たせつつコスト削減を目指すケースが多いです。

このように、テナント型物流倉庫は汎用性のある仕様で、経済合理性の高い計画となり、比較的建設コストが安い傾向にあります。

自社物流倉庫の建設費・坪単価｜計画の自由度が高いため、建設費の幅が広い

自社物流倉庫とは、事業者自らが所有し使用する倉庫のことで、商品の保管・在庫管理から配送発送までを一貫して物流業務を行うための物流倉庫です。自社の業務、商品の特性に合わせて計画するため、建設費の幅も広い傾向にあります。

テナント型物流倉庫に求められる汎用性よりも、自社の物流に特化した専用性が重視され、自社の物流業務を実現するために必要なものを備えた建築計画となります。

例えば建物の1階に高さの高い積荷を保管したい場合、1階の階高のみを通常よりも高くすることができます。それ以外にも柱間長さ（スパン）の設定や、マテハン（マテリアル・ハンドリング）機器などの設置要否に関しても自由に決定することができます。しかしながら、当然その分のコストはアップします。

このように、自社物流倉庫は自社の業務、商品の特性に合わせた自社専用の施設として計画されるため、計画の自由度が高い物流倉庫で、建設費の幅が広い傾向にあります。

工場併設型物流倉庫の建設費・坪単価｜物流倉庫に加えて工場のための設備などが必要となり、建設費が割高になる

工場併設型物流倉庫とは、物流倉庫に工場を併設させた物流倉庫です。自社物流倉庫同様に計画の自由度は高いですが、当然ながら工場機能のための設備や機能が必要となってくるので、通常の物流倉庫よりも建設費が割高になる傾向にあります。

原材料からの生産や部分的な加工・組立など、ものづくりの環境が整えられ、高い機能性・専門性により、付加価値を高められます。そのための温度管理や防塵等の環境、生産ラインの構築など、通常の物流倉庫よりも多くコストがかかる特徴があります。

このように、工場併設型物流倉庫は自社の業務、商品の特性に合わせた物流倉庫機能に、自社専用の工場を合わせて計画されるため、自社物流倉庫よりは建設費が割高になる傾向があります。

物流倉庫の建設費用の内訳やコストアップに影響するポイントを紹介

物流倉庫の建設費用の内訳やコストアップに影響するポイントについて紹介します。建設コストへの影響が大きい、土工事・杭工事・躯体工事、仕上工事、設備工事といった工種について、概要と工事費の割合について表にまとめています。

事業費の内訳・項目	概要	工事費の割合
建築工事（土工事、杭工事、躯体工事）	土工事（基礎や地下をつくるための地盤に関する工事）や、基礎、杭の設置、建物本体の躯体（鉄筋コンクリートや鉄骨）にかかる費用仕上工事・設備工事が必要最小限の仕様となるため、他用途の建物と比べると躯体工事の割合が高くなる鉄骨等の資材価格の変動に大きく影響を受けるため、注意が必要	50%~60%
建築工事（仕上工事）	屋根、外壁、建具、内装などにかかる費用倉庫部分は最低限の仕様となることが多い共用部の仕様を高めることで従業員の満足度向上につなげ、テナント誘致の際の優位性獲得を狙う傾向にある	15%~25%
設備工事（電気、空調、衛生、昇降機）	照明、防災、給排水、空調換気、エレベーターなどの設備にかかる費用倉庫部は非空調が多いが、昨今の夏場の気温上昇を受け、空調設備設置を検討する場合もある	15%~25%
外構工事	敷地内の植栽や車路の舗装などにかかる費用	5%～10％
その他設備	冷凍・冷蔵設備、自動ラック、マテハン機器などにかかる費用	ー

物流倉庫プロジェクトのコスト削減に効果的な4つのポイント

物流倉庫を計画する際、さまざまな与件や要望などによっていつの間にかコストアップとなってしまい、予算内に収まらずなかなか着工できないというケースも多くあります。

このパラグラフでは、これまで多くの物流倉庫のプロジェクトに参画した経験を踏まえて、コストのプロがどのような検証を行っているのかを4つのポイントに整理して紹介します。

物流倉庫プロジェクトのコスト削減のための主要な検証方法を紹介しているので、コストのプロの視点や、プロに依頼した際にどのような観点で検証しているのかなど、具体的なイメージをつかんでいただけます。

ポイント1：建設地の地盤状況に合わせて、適切な床スラブ・基礎・杭を計画する

物流倉庫では倉庫内の床の上に多くの荷物を置くことになり、さらにトラックやフォークリフトの走行に耐えられる、平滑性と耐久性を備えた床の性能が重要になります。同時に、建設地の地盤条件に合わせて、適切な床スラブ・基礎・杭を計画することが重要です。

構造計画においては、その床上に置かれる積み荷の荷重やフォークリフトの走行荷重などの条件に基づいて必要なスラブ厚さや基礎形状、杭径・長さを設定しますが、躯体工事金額の割合の高い物流倉庫においては、安全性と必要性能を確保しながらも、できる限り経済合理性を追求することが重要となります。

杭の有無によって建設コストが変動するので、早期の検討が必要

物流倉庫の計画において計画地の地盤条件を確認することは、建設コストが高くなるのかどうかを判断するひとつの重要な要素となります。

物流倉庫は郊外の高速道路IC付近や湾岸の埋め立て地域に計画されることが多くあり、その場合、計画地が田畑や埋立地である場合があります。そういったエリアの場合、いわゆる「柔らかい地盤」の上に建物を建てることになります。逆に、台地や高台等など地盤条件が良い計画地もあり、その場合は「固い地盤」の上に建物を建てることになります。

地盤条件に基づく杭・基礎イメージ。
敷地の地盤条件がいい場合は杭は不要となりますが、地盤条件が悪い場合は杭を設ける必要があります

柔らかい地盤の上に建物を建てる場合、多くの場合に杭が必要となります。まず杭を設置し、杭の先端を建物を支持できる固い地盤(支持層)まで到達させて、その上に建物を建設します。固い地盤の上に建物を建てる場合は、建物の直下に固い地盤(支持層)があるため、杭は不要となります。

建設コストにおいて躯体工事、杭工事の割合は大きいため、計画地選定の際は、地盤条件の確認をすることも重要となります。

最下階スラブの計画によって建設コストが変動するので、早期の検討が必要

物流倉庫の計画では、最下階スラブの考え方によっても建設コストが変動します。主に「構造スラブ」と「土間スラブ」の２種類に分かれます。

「構造スラブ」は床が梁に囲まれたスラブ形式となります。最下階スラブには多大な荷重がかかりますが、その荷重は基礎梁から杭に伝わり、最終的に地中に力が流れます。

「土間スラブ」は床が梁に囲まれていますが、床下の地盤面に直接荷重を流す形式となります。基礎梁と杭には荷重が流れないという点で、構造スラブとの違いがあります。

床が受ける荷重の流れをあらわしたイメージ。
地盤の状況によって、構造スラブを採用するか、土間スラブを採用するか判断します

土間スラブは、基礎および杭の負担が少なくなる分、基礎梁や杭のサイズを小さくすることができ、建設コストを抑えることができます。ただし、軟弱な地盤の場合は床自体が沈下をするリスクがあるので、地盤状況の確認と構造設計者との協議が必須となります。

建設コストにおいて躯体工事、杭工事の割合は大きいため、適切に床スラブ・基礎・杭設計することで、コスト削減も可能です。

ポイント2：物流倉庫の経験が豊富な設計者や設計施工者を選定し、技術力を適切に引きだす

適正な性能を確保し、出来る限り工事費を抑制できるよう、物流倉庫PJの経験が豊富な設計者や施工者を選定し、さらに各段階で継続的なモニタリングを行うことが重要です。

物流倉庫に特段の意匠性を求められることはあまりありませんが、発注者の与件を満たし、必要な性能を合理的に計画するにはある程度の経験が必要となります。費用の兼ね合いなどで経験が少ない設計者・施工者を選ばざるを得ない場合は、注意が必要です。

仮に経験が少ない設計者・施工者を選定した際は、必要となる性能を確保しているのか、過剰な計画となっていないかを良く確認する必要があります。図面などのチェックを行い、適切な品質が確保されているかを確認することも重要となります。

物流倉庫の経験が豊富な設計者や設計施工者を選定しつつ、各段階で建物の計画・仕様が適切か継続的にモニタリングを行うことで、品質・コストの最適化を実現できます。

ポイント3：予算に見合った合理的な平面プランを計画する

物流倉庫の平面計画は、柱の数と柱スパン（間隔）によっておおむね決まるため、柱配置計画は非常に重要です。

柱が少ないほうが荷物を置きやすく使い勝手もよいですが、柱数を減らすことで、その他の構造部材（床や梁など）をより強くする必要があり、結果的に大きなコストアップとなります。一般的には10〜11m程度が構造的にもコスト的にもバランスの取れた柱スパンと言われています。

一方、荷役用のトラックバースはトラックの切り回しなどを踏まえて、奥行き13.5m程度が必要となってきます。トラックバースの部分のみ、柱スパンを13.5mとする場合もありますが、より一層のコスト減をねらって、倉庫内と同じ10〜11mとする場合もあります。その場合は、トラックバース内に柱を設置する必要がありますが、柱下部に柱保護部材を設け、トラックとの衝突のリスクを軽減させることが多いです。

トラックバースの部分のみ柱スパンを13.5mにした場合のプランと、
全ての柱スパンを10~11m程度の等間隔で計画したプランの比較

物流倉庫としての利便性を確保しつつ、工事費を見据えながら柱スパンを計画するようにしましょう。

ポイント4：市況や規模・階数の状況を踏まえて、適切な構造種別を採用する

物流倉庫では主に鉄骨造（S造）や鉄骨+鉄筋コンクリート造（S+RC造）などの構造種別が採用されます。また、建物の部材を標準化（システム化）し、コスト軽減や工期短縮を図った建築工法である「システム建築」も採用される場合があります。計画の規模や内容、市況に合わせて適切な構造種別、工法を採用することが重要です。

一般的に物流倉庫を計画する場合はS造とする場合が多いですが、建物の規模によってはS+RC造を採用したり、2階以下の低層の場合はシステム建築を採用することでコストダウンを狙う場合もあります。

逆に、システム建築では3階以上、S造では4階以上になると技術的に採用が難しくなる場合があります。

	S+RC	S	システム建築
採用する時	4階以上の場合	3階以下の場合	2階以下の場合
採用した時の メリット	建築規模が大きい場合は、S造より安価となる	柱・梁の組み立て後の養生期間がないため、RC造と比べて早期に躯体工事が完了する	低コスト・短工期で建物を作ることができる
採用した時の デメリット	柱・梁もコンクリートで作るため、打設後の養生期間が必要があり、鉄骨造と比べて工期が長くなる	階層が増えると、技術的に採用することが難しい（3階までが目安となる）	建物の規模、プランに制限がかかる
工期	遅い	標準	早い

物流倉庫の計画内容によって、採用できる構造と採用できない構造がありますので、よく比較検証して適切な構造種別を採用するようにしましょう。

物流倉庫の建設費・コストマネジメント事例

この記事を作成したCM会社であるアクアがこれまでに参画した物流倉庫プロジェクトのコストマネジメント事例を紹介します。

物流倉庫の各事例の概要とコストマネジメントのポイントをまとめています。アクアはさまざまな規模・種類の物流倉庫プロジェクトの支援実績を有し、建築コストのマネジメントに強みを持っています。

事例紹介1：埼玉県のテナント型物流倉庫の建設費・コストマネジメント事例

埼玉県のテナント型物流倉庫の新築工事におけるコストマネジメント事例です。本プロジェクトは、お客様のドミナント戦略の第3弾となり、第1弾、第2弾で採用した仕様や検討した課題をもとにプロジェクトを支援しました。

物流施設としての適正な仕様を維持しつつ出来る限りの工事費抑制、設計施工分離発注方式であることを踏まえた各社の調整及び品質確保支援、建設費を抑えるべく施設規模に見合った施工実績が豊富で品質などのリスクが少ない施工者の選定が求められました。

埼玉県のテナント型物流倉庫の建設費・コストマネジメントのポイント

埼玉県のテナント型物流倉庫におけるコストマネジメントのポイント・効果は以下の通りです。

• 各設計段階及び工事施工段階において、工程・品質・コストが適切な状態で進捗しているかを確認
• 設計図書のチェックを行い、適正仕様及び適正品質を確保
• 工事施工段階の仕様変更に伴うコストの増減の妥当性検証
• 工事費予算から超過した場合にはVEを提案
• お客様が並行して開発している他物件と比較しながら建物規模に見合った仕様の適正化を実現

事例紹介2：栃木県のテナント型物流倉庫の建設費・コストマネジメント事例

栃木県のテナント型物流倉庫の新築工事におけるコストマネジメント事例です。本プロジェクトは、お客様が外資系投資会社であることにより、発注プロセスや工事費の妥当性などにおいて、客観性・透明性が求められたプロジェクトでした。

基本設計段階における、プロポーザル方式での設計施工者選定スキームでした。候補者の見積内容、金額および構造検討含めた提案内容の確認を実施し、調達プロセスの透明化・価格の妥当性検証を行いました。

栃木県のテナント型物流倉庫の建設費・コストマネジメントのポイント

栃木県のテナント型物流倉庫におけるコストマネジメントのポイント・効果は以下の通りです。

• 基本設計段階において正当な競争環境下での設計施工者選定を支援
• 実施設計段階における設計モニタリングを実施し、設計品質の確保を実現
• 設計施工者提案の実施設計および施工スケジュールの実現性の検証・確認・助言などを行い、スケジュール管理に関わる各種支援を実施
• 施工段階での工事費増減のモニタリングおよび関係者間での情報共有を実施

まとめ：物流倉庫の建設費・コストマネジメントのポイントをおさえて、物流倉庫建設プロジェクトを円滑に進めましょう

物流倉庫の建築費・建設費は、物流事業全体の中でも大きな割合を占めるため、適切なコストマネジメントが重要となります。物流事業において、建設費・コストマネジメントの要点をおさえ、プロジェクトを円滑に進めるためのポイントは以下の通りです。

• 物流倉庫の建築においては、建設費の中で大きな割合を占める躯体工事の費用を適切に把握することで事業の安定につながる
• テナント型物流倉庫、自社物流倉庫など、物流倉庫の種類ごとの坪単価や相場をつかむことで、適正なコストを把握できる
• 物流倉庫の建築費用の内訳やコストアップにつながるポイントを把握することで、適切な建設費用のマネジメントにつなげられる
• 柱スパンをなるべく揃えるなど、コスト削減につながる計画のポイントをおさえることで、建築費用の最適化につなげられる
• 物流倉庫新築プロジェクトに強みを持つCM会社を起用することで、事業費のコントロールや最適化が実現できる

アクアは、物流倉庫建設に対する専門性と高い技術力を活かしたコストマネジメントを通じ、お客さまの建物・施設の建設コストを最適化し、プロジェクトの予算超過リスクを低減いたします。概算工事費の算出や建設プロジェクトの予算立案など、物流倉庫建設の事業収支に関してお困りの方は、お問合せフォームよりお気軽にご連絡ください。

物流倉庫建設費に関する事例・リンク

サービスページ「建設コスト最適化・コストマネジメント」

アクアのコストマネジメントサービスについて、企画、基本計画、実施計画、施工などの各段階ごとに紹介しているページです。実際の作成資料を元に、工事費予算立案支援やVE提案など具体的なサポート内容をご覧いただけます。

サービスと費用（コンストラクションマネジメント）

コンストラクションマネジメント、保有施設のファシリティマネジメントなどのサービスと費用について紹介しているページです。工事発注時のゼネコン見積の精査・妥当性検証、月額定額契約での技術支援など、さまざまな状況に応じたサポート方法や費用を具体的に紹介しています。

お役立ち資料一覧・ダウンロード

建設プロジェクトに携わる事業主・発注者の方に向けて、建設プロジェクトのコストマネジメントに関するサービス内容や、コンストラクションマネジメントの基礎知識・導入のメリットをつかんでいただけるPDF資料をご用意しました。建設コストに関するマネジメントやCM方式の導入を検討中の方はぜひご活用ください。