お役立ち情報マネジメントコントラクト(MC方式)とは?
メリット、ホテル運営方式(FC・リース等)との違い、導入事例

マネジメントコントラクト方式(MC方式)とは、ホテルの経営・運営方式の一つです。ホテルプロジェクトにおける所有・経営・運営をそれぞれ異なる会社が担う運営方式を指しますが、実務上は所有・経営については同じ会社が一体的に担ったり系列企業が分担するパターンが主流となっています。

日本では、外資系のラグジュアリーホテルなどで採用されることが多い運営方式です。外資系のハイブランドの誘致はプロジェクト全体にメリットがあるものの、関係者が増えることでプロジェクト全体をマネジメントする難易度が高くなる傾向にあります。

この記事では、マネジメントコントラクト方式(MC方式)の意味、ホテル経営・運営方式(所有直営方式・リース方式・FC方式とMC方式)の違い、MC方式が採用される理由や注意ポイントを紹介します。

マネジメントコントラクト方式(MC方式)とは?

マネジメントコントラクト方式(MC方式)とは、ホテルの運営方式の一つです。MC方式、運営委託方式とも呼ばれます。

ホテル事業では「所有」「経営」「運営」という3つの役割が存在します。この役割のうち「運営」だけを担う会社もあれば、「所有」「経営」「運営」全てを担う会社もあります。

ホテルの運営方式は、「所有」「経営」「運営」の役割を、それぞれの会社がどのように担当するかによって種類が分かれます。マネジメントコントラクト方式(MC方式)はそうしたホテルの運営方式の一つで、主に外資系のラグジュアリーホテルで採用されることが多い運営方式です。

マネジメントコントラクト方式(MC方式)とは、ホテルの「所有」「経営」「運営」を分担する運営方式で、実務上は「所有」「経営」を担う会社が、ホテルの「運営」の部分だけを別の会社に委託するパターンが主流です。

「所有」「経営」を担うオーナー会社は、「運営」を委託する代わりとして、「運営」を担うオペレーター会社に運営委託料を支払います。

そのため、この運営方式を「運営委託方式」とも呼びます。英語では「Management Contract」と表記するため、その頭文字を取って「MC方式」と呼ぶこともあります。

ホテル経営・運営方式
(所有直営方式・リース方式・FC方式とMC方式)の違い

ホテル事業では「所有」「経営」「運営」という3つの役割がありますが、ホテルの土地や建物など、ホテルの不動産を所有する会社、ホテルを経営する責任をもつ会社、日々のホテル運営を担うオペレーター会社がそれぞれ存在します。

ホテルの運営方式は、このように「所有」「経営」「運営」の役割を、それぞれの会社がどのように担当するかによって種類が分かれます。代表的な運営方式としては、所有直営方式、リース方式、フランチャイズ方式、マネジメントコントラクト方式(MC方式)などがあります。

三者の管轄する区分が運営方式により変化します
  所有直営方式 フランチャイズ方式 リース方式 MC方式
不動産所有 所有者 所有者 所有者 所有者
ホテル開業への投資 所有者 所有者 運営者 所有者
従業員の帰属 所有者 所有者 運営者 経営者(所有者)
運営権・人事権 所有者 所有者 運営者 運営者
ホテル名・ブランド 所有者 運営者 運営者 運営者
運営ノウハウ 所有者 運営者 運営者 運営者

図のようにそれぞれの運営方式により、「所有」「経営」「運営」三者が管轄する区分が異なります。ここではそれぞれの運営方式の違いについてより詳しく紹介します。

所有直営方式:
一つの会社が「所有」「経営」「運営」全ての役割を担う運営方式

所有直営方式
一つの会社が「所有」「経営」「運営」全ての役割を担う

所有直営方式とは一つの会社が「所有」「経営」「運営」全ての役割を担う運営方式のことをいいます。

自社でホテルの土地・建物を所有し、日々のホテル経営・運営も行うため、ホテル事業におけるリスクとリターン全てが自社に帰属することになります。そのため、利益が生まれれば全て自社のものとなりますが、赤字となった場合は全ての損失を被ることとなります。

また、ホテルの土地や建物を自社で一から用意し、さらに運営まで担う必要があるため、資金力に加えてホテル運営のノウハウも持っている大企業でないと難しい運営方式となりますが、諸外国と比べて日本では比較的多く採用されている運営方式です。日本では鉄道・航空会社、老舗ホテルで採用されることが多いです。

所有直営方式のホテルとしては、帝国ホテル、ホテルオークラ東京、ホテルニューオータニ東京などがあります。

フランチャイズ方式(FC方式):
所有直営方式のホテルが、定評のあるホテルチェーン会社とフランチャイズ契約を結ぶ方式

フランチャイズ方式
所有直営方式のホテルが、定評のあるホテルチェーン会社とフランチャイズ契約を結ぶ

フランチャイズ方式(FC方式)とは、所有直営方式のホテルが、別のブランド力を持つホテルチェーン会社からブランド使用権やホテルの運営ノウハウを受ける代わりに、ロイヤリティを支払う運営方式のことをいいます。

「所有」「経営」「運営」を同一の会社が担うという点は所有直営方式と同じですが、定評のあるホテルチェーン会社からブランド使用権や運営ノウハウを受けられるという点に大きな違いがあります。

ホテルチェーン会社はブランド使用権や運営ノウハウを付与する代わりにロイヤリティを受け取ることができるので、リスクを抑えつつホテルチェーンを増やすことができるというメリットがありますが、ホテルチェーン会社から直接人材の派遣などは行わないため、フランチャイズ契約を交わした会社の運営次第では、ブランド力の低下につながる危険性があります。

また、フランチャイズ契約を交わしてホテルチェーン会社のブランド力や運営ノウハウを受けることができても、実際は自社で人材の雇用やホテル運営を行うこととなるため、所有直営方式と同様に自社でホテル経営・運営の責任を負う必要があります。

フランチャイズ方式(FC方式)のホテルとしては、シェラトン都ホテル東京、ハイアットリージェンシー東京、ウェスティン仙台があります。

リース方式:
「経営」「運営」を行うホテル会社が、別の会社が所有する建物にテナントとして入居する方式

リース方式
「経営」「運営」を行うホテル会社が、別の会社が所有する建物にテナントとして入居する

リース方式とは、「経営」「運営」を行うホテル会社が、別の会社が所有する建物にテナントとして入居する方式です。ホテル会社はテナント使用料として、建物を所有するオーナーに賃貸料を支払います。

ホテル会社が賃貸料を支払って入居する契約となるので、オーナーは安定収入を得ることができますが、ホテル会社の売り上げが好調な時にその分の利益を受け取ることはできません。また、ホテル会社はあくまでテナントなので、オーナーの物件からの撤退リスクもあります。

一方ホテル会社は、経営が好調な時は利益を全て享受することができますが、収益が低下した時にもオーナーに対して賃貸料を支払い続ける必要があります。また、従業員雇用・開業費なども全て負担するため、まとまった初期投資が必要となります。

リース方式のホテルとしては、リッツ・カールトン東京、マンダリン・オリエンタル東京、シャングリラ東京、ペニンシュラ東京があります。

マネジメントコントラクト方式(MC方式|運営委託方式):
ホテルのオーナー会社がホテルの運営のみをオペレーター会社に委託する方式

マネジメントコントラクト方式
ホテルの「所有」「経営」を担う会社が、ホテルの「運営」の部分だけを別の会社に委託する

マネジメントコントラクト(MC方式)とは、ホテルの「所有」「経営」を担う会社が、ホテルの「運営」の部分だけを別の会社に委託する運営方式です。MC方式ではホテルの所有者と経営者は同一の場合が多いですが、所有者と経営者が異なる場合もあります。「所有」「経営」を担うオーナー会社は「運営」を担うオペレーター会社に運営委託料を支払います。

オーナー会社はホテルのオペレーター会社に運営委託料を支払い、日々のホテル運営を委託します。オペレーター会社はオーナー会社に人材を派遣したり、運営ノウハウを提供します。

オーナー会社がホテル事業に参入する際に、必ずしもホテル運営を行えるだけのノウハウや専門知識を持っているとは限りません。MC方式は、オーナー会社にとっては運営ノウハウがない場合でもホテル事業への参入が可能となりますが、ホテルの最終的な経営責任を負う必要があります。

マネジメントコントラクト方式(MC方式)のホテルとしては、パークハイアット東京、コンラッド東京、ザ・リッツカールトン大阪があります。

ホテル経営・運営でMC方式が
採用される理由・メリット

近年ホテル業界では、ホテルをより高収益な収益物件として経営する考え方が広まりつつあります。そのため、ホテル事業における「所有」「経営」「運営」それぞれの役割について、得意とする会社で分担する方向へと進んでいます。

日本では今まで所有直営方式を採用するホテルが多かったですが、上記のような変化に伴い、日本でも三者の役割を分担する運営方式であるMC方式が採用される機会が多くなりました。

ホテル事業では採用する運営方式に応じてリスクとリターンが異なるため、採用した運営方式と三者それぞれのメリットやデメリットを理解する必要があります。ここではマネジメントコントラクト方式(MC方式)が採用される理由について、それぞれの立場から説明します。

  オーナー(所有・経営) オペレーター(運営)
リスク ホテル事業が赤字であった場合でも運営委託料を支払う必要がある オーナーがホテル事業から撤退する場合はホテル運営を継続できない
リターン ・ホテルの運営ノウハウを持たずにホテル事業に参入できる
・人材を派遣されるのでホテル運営が容易
・ブランドの品質を維持しやすい
・リスクを抑えてブランドを拡大できる
・安定した運営委託料を受け取れる
マネジメントコントラクト方式における両者のリスクとリターン

「所有」「経営」を担うオーナーサイドがMC方式を採用する理由・メリット

「所有」「経営」サイドがMC方式を採用することで、ホテルの「運営」を専門家に委託でき、運営の負担を軽減し、経営に集中できるというメリットがあります。

ホテルの所有には多額の先行投資が必要です。ホテルを建設する土地、建設コストといった初期費用から、開業後もホテルの維持管理・改修のための費用を準備しておく必要があります。しかし、そうした多額の費用を投資することでホテル事業で多くの利益を享受できるチャンスが生まれます。

ホテルを「所有」「経営」するオーナーは必ずしもホテル事業そのものに関心があるとは限らず、このようにホテル事業が生み出す利益を目的としている場合もあります。そのため、ホテル運営を専門のオペレーターに委ね、ホテル経営・不動産事業に専念できるという点において、ホテルオーナーにとってMC方式は極めて有効な運営方式となります。

ホテルオーナーはホテル事業における経営責任や地価下落などの不動産事業のリスクは負う必要はありますが、ホテル運営のノウハウを持たずにホテル事業に参入できるというメリットがあります。

「運営」を担うオペレーターサイドがMC方式を採用する理由・メリット

「運営」を行うオペレーター会社はMC方式を採用することで、ホテルを所有するための不動産投資が不要となり、大規模な投資や経営リスクを負わずに運営委託料を得ることができます。

ホテル事業の利益と経費はホテルオーナーに帰属しますが、仮にホテル事業が赤字となっても、オペレーター会社はオーナーから運営委託料を受け取り続けることができます。

このように、オペレーター会社はホテル事業における経営リスクや不動産投資を負わずにホテル事業に参入することができます。外資系ホテルがMC方式を採用することが多いのは、経営リスクや不動産投資を負わないという点で非常に有利な運営方式だからだといえます。

MC方式はオーナーとオペレーターそれぞれの強みを活かすホテルの運営方式

MC方式では「所有」「経営」サイドはホテル経営・不動産事業に注力し、「運営」サイドがホテル運営に注力することで、それぞれの強みを最大限に発揮することができます。MC方式は所有・経営と運営を分離することで、それぞれに発生するリスクを分散しつつ、それぞれの得意を活かすホテルの運営方式です。

世界的にホテル業界では、所有・経営・運営の役割の分化がますます進んでいくことが予想されるため、MC方式は今後日本でも多く採用されていくホテルの運営方式だといえます。

MC方式など関係者の多いホテルの
開発・建設プロジェクトにおける注意ポイント

MC方式にはさまざまなメリットがありますが、「所有」「経営」サイドと「運営」サイドが異なるため、ホテル事業に関わる関係者が多くなります。

また、出来るだけ早くホテル事業に伴う投資の回収や利益を得たいオーナーと、ブランドの価値を維持してホテル事業を展開したいオペレーターとでは、お互いの利害は必ずしも一致しません。

ここでは、MC方式などを採用し関係者が多くなったホテルの開発・建設プロジェクトにおける注意ポイントを紹介します。

ポイント1:
ホテルプロジェクトでは関係者が多くなり、調整が難しい

ホテル事業では大規模な建設工事が発生します。MC方式の採用が多い外資系が参入するラグジュアリーホテルでは、特に工事の種類が多岐に渡り、工事関係者が多くなります。工事関係者が多くなると、スケジュールの作成・調整自体が非常に難しくなります。

外資系ラグジュアリーホテルのプロジェクト関係者の相関図の例
外資系ラグジュアリーホテルは一般的なホテルプロジェクトよりも関係者が多いことが特徴

図のようにホテル事業における建設工事ではオーナー・オペレーター・設計・施工という関係者がおり、更に設計・施工の中に様々な設計者やコンサルタント、施工者がいます。図からも読み取れるように、それぞれの関係者が協議・伝達するだけでも、やり取りが非常に煩雑になります。

しかし、ここで関係者間の調整がおろそかになると、関係者間の連携が不足し、正常なプロジェクト運営が難しくなると共にプロジェクト自体の遅延や工期の遅延につながり、結果として事業予算の超過をまねきかねません。

多くの関係者間の調整を綿密に行い、適切にプロジェクトをコントロールすることで、ホテルの建設プロジェクトをスケジュール通りかつ、事業予算内で終えられる可能性が高まります。MC方式を採用した場合のように関係者が多くなるホテル事業のプロジェクトでは、関係者間の調整が非常に重要といえます。

ポイント2:
ホテルで必要になるアイテムの工事区分・発注区分の整理が早期に必要

MC方式では建設工事費は原則オーナーの負担となりますが、種類が多岐に渡るため、工事区分を整理する必要があります。

ホテル事業の建設工事は主に本体工事・FFE・OSEと三つの工事区分に分かれます。本体工事は主に建築工事を指し、FFEは主にテーブル、椅子、キャビネットといった家具備品を指し、OSEは主に食器、宴会用品、家電品、ユニフォームといった運営備品を指します。

実際に計画が進んだ際に「どのアイテムがどの工事区分に属するのか」ということが曖昧になっている場合があります。例えば、共用部の椅子等はプロジェクトによってはFFEであったり、OSEであったりするので、当該プロジェクトにおいてはどちらの区分にするのかを決める必要があります。このように工事区分を明確に整理しておかないと、工事から抜け落ちてしまうアイテムが発生することがあるので注意が必要です。

外資系ラグジュアリーホテルのプロジェクト関係者の工事区分表の例
関係者が多くなるほど区分の整理は困難となるため、初期段階から区分表を用いて整理を行うことが重要

また、工事区分と併せて発注区分についてもオーナー担当なのか、オペレーター担当なのかを整理する必要があります。どちらが発注するのか曖昧なままだと、この場合もアイテムが工事から抜け落ちてしまうことがあるので、上の区分表のように各アイテムの工事区分・発注区分を整理する必要があります。

MC方式では「所有」「経営」と「運営」が分かれるので、こうした工事区分・発注区分をホテル事業の計画立ち上げ時から整理することが非常に重要になります。

ポイント3:
外資系ホテルでの採用が多いMC方式ではオーナー側とオペレーター側での協議が必須となる

MC方式は、オーナーにとってはオペレーターのもつ運営ノウハウを借りられ、オペレーターにとってはホテル経営や不動産投資のリスクを取らずに済むという点から、外資系ホテルでよく採用される運営方式です。

外資系ホテルはブランドスタンダードという、そのブランドが持つブランド力を維持するための標準仕様のようなものを持っています。ブランドスタンダードがあることで、どの場所でも同じレベルのブランド力をもったホテルをつくることができます。

しかし、外資系ホテルが用意するブランドスタンダードを、そのまま日本のホテルでも採用してしまうと、必要以上にハイスペックな仕様となり、ホテル事業の建設コスト圧迫に繋がる場合が多いです。そのため、実際は外資系ホテルのブランドスタンダードを日本仕様にローカライズする必要がでてきます。

外資系ホテルが作成しているブランドスタンダードは海外の法規や慣習を基準にしていますが、場合によってはコストアップをまねく項目や全体建築計画に影響する項目がでてきます。そのような項目に関しては建築基準法を始めとした日本の関連法規に適合させることや、日本の慣習に合わせるように調整するために協議する必要があります。

外資系ホテルのブランドスタンダードから日本仕様にローカライズした例
ブランドスタンダードの項目 ローカライズの内容・協議の例
機械室へのスプリンクラー設置要求
(NFPA等のアメリカの消防法に準拠
消防法では不要なので、非設置を協議する
空調用のフィルターや断熱材が高性能
(ASHRAE等のアメリカの規格に準拠)
建築基準法や空調衛生工学会規格に準拠したものへの変更を協議する
高い遮音性能
(一般的な国内ブランドホテルオペレーターの要求仕様と比べて、外資系ラグジュアリーホテルの要求仕様は高い)
詳細に協議し、可能な範囲で見直す
空調の設計温湿度条件が日本の一般的な数値と比較して厳しい
(より大きな冷房能力が必要となる)
室用途毎に細かく協議し、なるべく日本における標準的な温湿度条件を採用できるよう協議する

ブランドスタンダードをローカライズする際には、ホテル事業の建設コストを工事費予算内に収め、日本人に馴染む仕様に変更したいオーナー側と、ブランドスタンダードを持つオペレーター側の意見を調整する必要がでてきます。

このように、MC方式は外資系ホテルで採用されることが多いため、オーナー側とオペレーター側双方による協議が必ず必要となるという点で注意が必要となります。

まとめ:
MC方式の特性やメリットを理解し、
関係者の多いホテルプロジェクトのポイントをおさえましょう

MC方式は所有・経営と運営を分離することで、それぞれに発生するリスクを分散しつつ、それぞれの強みを活かすホテルの運営方式だといえます。また、世界的にホテル業界では、所有・経営・運営の役割の分化がますます進んでいくことが予想されるため、MC方式は今後日本でも多く採用されていくホテルの運営方式だといえます。

関係者の多いMC方式などの特性やメリットを理解して、ホテルプロジェクトを成功させるポイントは以下の通りです。

  • マネジメントコントラクト方式(MC方式)とは、ホテルの「所有」「経営」を担う会社が、ホテルの「運営」の部分だけを別の会社に委託する運営方式のことをいう
  • MC方式のメリットは所有・経営と運営を分離することで、それぞれに発生するリスクを分散しつつ、それぞれの強みを活かせる点にある
  • オーナー・オペレーター・コンサルタント・設計者・施工者など関係者が多くなるホテル事業の建設プロジェクトでは、関係者間の調整を行うことはプロジェクトの進捗に大きく影響するため、非常に重要となる
  • 工事区分・発注区分の整理が早期に必要となる
  • 外資系ホテルの建設プロジェクトでは、ブランドスタンダードのローカライズの必要性があり、オーナー側とオペレーター側の協議が必須となる

アクアは、高い技術力と豊富な実績を持つPM/CM会社として、MC方式などを採用した複雑なホテルプロジェクトを計画の初期段階からサポートいたします。ホテルプロジェクトの全体の進捗把握、スケジュール管理、発注方式に関する助言など、ホテルプロジェクトのマネジメントに関してお困りの方は、お問合せフォームよりお気軽にご連絡ください。

MC方式やホテルPMに関する事例・リンク

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