お役立ち情報VE（バリューエンジニアリング）とは？
CDとの違い、建築のVE提案・コスト削減事例を紹介

CD（コストダウン）との違い

VE（バリューエンジニアリング）と似た用語として、CD（コストダウン）があります。CDとは機能や品質を下げることでコスト削減する手法を指します。コストは下がるものの機能や品質も低下するため、品質は下げずにコストを最適化するVEとは区別されます。

建設プロジェクトにおけるCDは、機能や品質の意図しない低下に注意が必要となり、計画的に行うことが重要となります。

基本計画段階のVE提案のイメージ

基本計画段階におけるVE検討は、工事費に対して特に大きな影響があります。

この段階では、設計者は発注者の要望を聞きながらラフな図面を作成し、試行錯誤して計画をまとめていきます。建物規模や面積は意識しながら計画しますが、工事費まで把握して計画されることは稀であると言えます。

一方、構造計画や平面計画に無駄が無いか、設備計画は施設のグレードに見合ったものであるかどうか、また、既存建物との干渉がある場合等は施工計画まで考慮した計画となっているかの検証はコストコントロールの観点から必須であり、改善の余地がある場合はVE提案及び検討が必要となります。

基本設計、実施設計段階のVE提案のイメージ

設計が進み、意匠や設備の等の様々な仕様が確定されていきます。基本設計、実施設計段階では、施工者選定時にコストオーバーとならないように設計内容の全域に渡りVE提案を行います。

仕様や材料の見直しはもちろんのこと、イメージを損なわない範囲でのデザイン変更、スペックを落とさない範囲での設備設計仕様の変更、発注区分の変更、リース品導入等の発注方式の変更など多岐にわたり、その数は一つのプロジェクトで100項目を超えることもしばしばです。

施工者選定段階のVE提案のイメージ

施工者選定の際に、施工者に対し見積徴収と共にVE提案を求める場合もあります。

一般的な内容に加え、施工方法や仮設工事における提案、設計内容に踏み込んだ提案、各社が所有する特許工法の採用など、技術力を持つ施工者ならではのVE提案を期待することができます。また、明らかな機能低下を含む、いわばCD提案が含まれている場合もある為、採否を行う場合は注意が必要です。

施工段階のVE提案のイメージ

工事着工後の施工段階においても、着工後の仕様変更や様々な不可抗力による追加費用の発生に対処するため、代替措置としてのVE検討が必要となる場合があります。

その時期にもよりますが、VE検討する余地があまり残されていない場合が多く、「ウリ」にしたいアイテムの中止や室内の仕上げのグレード低減等、不本意でない減額措置を行わざるを得ない場合もあるようです。

このような事態を避けるためには、「予備費」の確保や着工までに決めきるコストマネジメントが必要となってきます。

ポイント1：初期段階のVEは、大きなコスト削減効果が見込める

建設コストの確定度は設計の初段から上がり始め、実施設計開始段階では80％程度までに達します。

平面計画や構造計画は工事費に大きな影響を及ぼしますが、基本設計完了までには決定され、実施設計以降での大きな変更は難しくなります。一方表層仕上げ等の意匠計画や細部の設備計画等は実施設計において決定されていきますが、全体の工事費に与える影響はそれ程大きくはありません。

このような特徴があることから、大きなコスト削減を狙うのであれば初期のVE検討が非常に重要となります。

建設プロジェクトの各段階とVEの効果をまとめたグラフ。
初期段階に行うほど効果が大きい

ポイント2：ゼネコンのVE提案も積極的に取り入れ、有効なVEを実現しよう

ゼネコンの設計力、技術力を大いに活用し、効果的なVE提案を引き出しましょう。ゼネコン選定時、見積徴収と共にVE提案を求めるのも一つの手です。

ゼネコンの中には特許を取得した工法や技術を持つ会社もありますので、条件が揃えばそれらの採用を検討するのも良いでしょう。また、施工方法や仮設工事における提案、更には設計内容に踏み込んだ提案等、技術力を持つ施工者ならではのVE提案を期待することができます。

ポイント3：ランニングコストも見据えて、VE提案を採用しよう

工事費は割高でもランニングコスト（水光熱費、修繕更新費等）が安いというような技術、設備も多く存在します。建物の所有期間等も考慮したうえでトータルのコストが有利であればそのようなVE提案を採用するのも良いでしょう。その際イニシャルコスト、ランニングコストはもちろんですが、それぞれのメリットデメリットも比較し、適切な判断が出来るようにしましょう。

設備仕様の比較検討を行った表。
イニシャルコストと共にランニングコストの比較を行う事も重要

ポイント4：機能や品質が低下するCD提案になっていないか注意しよう

多くのVE提案を検討する中には機能・品質の低下を伴ういわばCD（コストダウン）と言えるものもあるかもしれません。その場合、どの様な機能の低下、デメリットがあるのかをしっかり提案者に確認しましょう。

しかしながら、スペックされている機能・品質が求めていたものよりも高く、かつそこまで望まないのであれば、積極的に検討・採用し、コストダウンを図ることは問題ありません。

ポイント5：専門知識を持つコストのプロを起用しよう

機能、品質とコストのバランスをとりながら上手くコントロールし、価値ある建物を実現するために、設計者や施工者だけでなくコンストラクションマネジメント会社（PM/CM会社）を起用するのも良いでしょう。

特に建設プロジェクトの初期段階からVE提案ができる、専門性の高いPM/CM会社を選択することで、品質を維持したままでのコスト最適化が実現できると言えます。

事例1：事務所ビルにおけるVE事例［東京都］

都内の中規模事務所ビルの新築工事におけるVE事例です。アクアは基本計画から竣工まで一貫してコンストラクションマネジメントを実施しました。基本設計段階において概算見積を実施したところ、工事費予算を大幅に超過していることが分ったため、アクアにて合理化提案を行いました。

既存建物が存在する敷地への新築プロジェクトでしたが、新築建物に干渉する部分は地下部分においても全て解体撤去する計画であり、コストや施工計画、工程に大きな影響を与える事が想定されました。また、当初10階建ての計画でしたが、1フロア削減して9階建てにすることで様々なメリットが生まれることも予想されました。

発注者、設計者とも協議の結果アクアの合理化提案はほぼ採用され、より合理的な基本計画へとまとめられました。初期において合理化が達成されたこともあり、施工者選定、請負契約、施工に至るまで適切にコストマネジメントが実施され、無事竣工を迎えました。

VEで提案した合理化案。
既設地下躯体との干渉に関する合理化と1フロア削減を検討・提案した

事例2：ラグジュアリーホテルにおけるVE事例［神奈川県］

観光地に開発されたラグジュアリーホテルの新築工事におけるVE事例です。アクアは基本計画から竣工まで一貫してコンストラクションマネジメントを実施致しました。基本設計段階において概算見積を実施したところ、工事費予算を大幅に超過していることが分ったため、アクアにて合理化提案を行いました。

景勝地の斜面に計画され、複数の低層棟で構成されるホテルでしたが、起伏のある敷地を平坦にするための土工事が高コスト要因となっていました。また、各棟に分散されたバック部門の配置計画や各構造計画にも改善の余地がありました。

発注者、設計者とも協議の結果アクアの合理化提案は一部を除いて採用され、より合理的な基本計画プランへとまとめられました。初期において合理化が達成されたこともあり、施工者選定、請負契約、施工に至るまで適切にコストマネジメントが実施され、無事竣工を迎えました。

VEで検討した合理化案の資料。共用棟のプラン見直しを検討・提案した

事例3：病院施設におけるVE事例［岡山県］

ある地方自治体における市民病院建替事業でのVE事例です。アクアは実施設計完了後のVE提案業務を実施しました。

実施設計完了後に設計者から提出された設計概算工事費は、資機材や労務費の高騰などを背景に、当初予定の整備事業費と40％以上の大きな乖離が生じていました。この乖離を解消する為には専⾨家の⽀援が必要と判断され、アクアが選定されました。

アクアは設計⾒積単価の⾒直し、不要な仕様の削除およびVE提案によるコスト削減策の250項目強の提案をしました。特に費⽤が嵩む階⾼の変更など、構造計画の合理化を含む抜本的なコスト縮減策を提示し、設計期間延長ができない条件下、2か⽉の短期間で20％弱のコスト削減を実現しました。

VE提案書と平面プラン見直し案。
250項目に渡るVE提案及び、平面プランにまで踏み込んだ合理化提案を行った