お役立ち情報VE(バリューエンジニアリング)とは?
CDとの違い、建築のVE提案・コスト削減事例を紹介

VE(バリューエンジニアリング)とは、製造業やサービス業、建設プロジェクトなどで広く用いられる手法で、製品やサービスの品質や機能といった「価値」を維持したままコストを低減することを指します。

建設プロジェクトでのVEは、基本計画や基本設計段階などプロジェクトのより早い段階で実施することで、コスト削減効果が大きくなります。

この記事では、VEの意味、CD(コストダウン)との違い、基本計画や実施設計など建設プロジェクトの各段階におけるVE提案のイメージ、VEによる具体的なコスト削減効果がわかる事例などを紹介しています。

VE(バリューエンジニアリング)とは?

VE(バリューエンジニアリング)とは、製造業やサービス業、建設業などさまざまな業種で用いられる、製品やサービスの品質や機能などの「価値」を維持したままコストを削減する手法です。

具体的なVEの内容としては、開発、設計、製造、購買といった工程の各段階において、機能や品質はそのままでコストを下げる、あるいはコストはそのままで品質を上げることを目的に、改善案や代替案を提案することを指します。

VEのより広義な考え方や事例について知りたい方は、日本バリュー・エンジニアリング協会の解説ページをご覧ください。

建築・建設におけるVEとは?
CD(コストダウン)との違い

建築・建設プロジェクトにおけるVEは、VE提案・VE案とも呼ばれます。設計や施工といった各段階において、機能や品質の低下を招くことなくコスト削減を図るケースが一般的ですが、反対に予算に余裕がある場合に機能や品質を向上させることもVEに含まれます。

VEとCDにおける機能とコストの関係をまとめた表。
VEでは機能や品質を向上・維持しながらコストを最適化する

特に建設プロジェクトの場合、基本計画段階や基本設計段階など計画の初期段階からVEを行うことで、より大きな効果が得られます。

CD(コストダウン)との違い

VE(バリューエンジニアリング)と似た用語として、CD(コストダウン)があります。CDとは機能や品質を下げることでコスト削減する手法を指します。コストは下がるものの機能や品質も低下するため、品質は下げずにコストを最適化するVEとは区別されます。

建設プロジェクトにおけるCDは、機能や品質の意図しない低下に注意が必要となり、計画的に行うことが重要となります。

建築プロジェクトにおける設計・
施工各段階のVE提案のイメージ

VE(バリューエンジニアリング)提案は、建築プロジェクトの各段階で行われていますが、段階によってその目的や内容、効果は大きく異なります。

具体的には各段階においてどのようなVE提案が行われ、採用されているのでしょうか。基本計画や基本設計、実施設計、施工者選定といった各段階におけるVE提案について、概要や効果、コストメリットなどをご紹介します。

基本計画段階のVE提案のイメージ

基本計画段階におけるVE検討は、工事費に対して特に大きな影響があります。

この段階では、設計者は発注者の要望を聞きながらラフな図面を作成し、試行錯誤して計画をまとめていきます。建物規模や面積は意識しながら計画しますが、工事費まで把握して計画されることは稀であると言えます。

一方、構造計画や平面計画に無駄が無いか、設備計画は施設のグレードに見合ったものであるかどうか、また、既存建物との干渉がある場合等は施工計画まで考慮した計画となっているかの検証はコストコントロールの観点から必須であり、改善の余地がある場合はVE提案及び検討が必要となります。

基本計画段階のVE提案のイメージ
VE提案項目 概要・効果 費用対効果のイメージ
平面計画の合理化
  • 地下部分面積を縮小し掘削土量を削減
  • バックヤード動線の集約、コアやPS配置見直し、廊下配置の見直し等による延べ床面積の縮減
総工事費の2%減程度
構造計画の合理化
  • 柱配置の再検討により柱、杭本数の削減
  • 重量床衝撃音対策の見直しを行い、床スラブ厚低減
  • ピット範囲を制限し、埋戻しを増やして軽量化、耐圧盤取止め
総工事費の2%減程度
設備計画の合理化
  • 中央熱源方式を個別熱源方式へ変更
  • 屋内設置設備機器を極力屋外化し、延床面積を削減
総工事費の1.2%減程度
解体計画の合理化
  • 地下躯体を一部再利用し、新築建物との干渉を軽減させることで、杭工事と解体工事の費用を低減する
総工事費の1.0%減程度

基本設計、実施設計段階のVE提案のイメージ

設計が進み、意匠や設備の等の様々な仕様が確定されていきます。基本設計、実施設計段階では、施工者選定時にコストオーバーとならないように設計内容の全域に渡りVE提案を行います。

仕様や材料の見直しはもちろんのこと、イメージを損なわない範囲でのデザイン変更、スペックを落とさない範囲での設備設計仕様の変更、発注区分の変更、リース品導入等の発注方式の変更など多岐にわたり、その数は一つのプロジェクトで100項目を超えることもしばしばです。

基本設計・実施設計段階のVE提案のイメージ
VE提案項目 概要・効果 費用対効果のイメージ
外装材の変更
  • アルミルーバーを類似品に変更
総工事費の1%減程度
ガラス庇の範囲変更
  • 一部折板葺きに変更
総工事費の0.2%減程度
耐火被覆材の変更
  • 巻付から半湿式へ変更
総工事費の0.5%減程度
受変電設備や熱源設備の発注方式変更
  • リース契約を導入することでイニシャルコスト減
総工事費の1.2%減程度
排水方式の変更
  • 汚水雑排水分流から合流に変更
総工事費の0.1%減程度

施工者選定段階のVE提案のイメージ

施工者選定の際に、施工者に対し見積徴収と共にVE提案を求める場合もあります。

一般的な内容に加え、施工方法や仮設工事における提案、設計内容に踏み込んだ提案、各社が所有する特許工法の採用など、技術力を持つ施工者ならではのVE提案を期待することができます。また、明らかな機能低下を含む、いわばCD提案が含まれている場合もある為、採否を行う場合は注意が必要です。

施工者選定段階のVE提案のイメージ
VE提案項目 概要・効果 費用対効果のイメージ
構造形式の変更
  • CFT造+ブレースをRC造+S造(特許工法)に変更他
総工事費の1.6%減程度
耐震天井の変更
  • 鉄骨下地を特許工法に変更
総工事費の0.2%減程度
基礎の変更
  • 1階の土間床+構造床を特許工法に変更
総工事費の0.3%減程度

施工段階のVE提案のイメージ

工事着工後の施工段階においても、着工後の仕様変更や様々な不可抗力による追加費用の発生に対処するため、代替措置としてのVE検討が必要となる場合があります。

その時期にもよりますが、VE検討する余地があまり残されていない場合が多く、「ウリ」にしたいアイテムの中止や室内の仕上げのグレード低減等、不本意でない減額措置を行わざるを得ない場合もあるようです。

このような事態を避けるためには、「予備費」の確保や着工までに決めきるコストマネジメントが必要となってきます。

施工段階のVE提案のイメージ
VE提案項目 概要・効果 費用対効果のイメージ
照明器具の変更
  • 間接照明の中止
総工事費の0.1%減程度
カーペットの仕様変更
  • タイルカーペットの仕様ダウン
総工事費の0.05%減程度
衛生器具の仕様変更
  • 海外メーカー製から国内メーカー製へ変更
総工事費の0.1%減程度

建設発注者が品質とコストのバランスが良い
VEを実現するポイントとは?

建設プロジェクトの発注者が、品質とコストのバランスが良く効果の大きいVE(バリューエンジニアリング)を実現するポイントを紹介します。

建設プロジェクトでのVEはコスト削減を目的に行われることが多いですが、ポイントをおさえて品質とのバランスを上手くとることで、機能やデザインを損なわずに効果の大きいVEを実現することができます。

ポイント1:初期段階のVEは、大きなコスト削減効果が見込める

建設コストの確定度は設計の初段から上がり始め、実施設計開始段階では80%程度までに達します。

平面計画や構造計画は工事費に大きな影響を及ぼしますが、基本設計完了までには決定され、実施設計以降での大きな変更は難しくなります。一方表層仕上げ等の意匠計画や細部の設備計画等は実施設計において決定されていきますが、全体の工事費に与える影響はそれ程大きくはありません。

このような特徴があることから、大きなコスト削減を狙うのであれば初期のVE検討が非常に重要となります。

建設プロジェクトの各段階とVEの効果をまとめたグラフ。
初期段階に行うほど効果が大きい

ポイント2:ゼネコンのVE提案も積極的に取り入れ、有効なVEを実現しよう

ゼネコンの設計力、技術力を大いに活用し、効果的なVE提案を引き出しましょう。ゼネコン選定時、見積徴収と共にVE提案を求めるのも一つの手です。

ゼネコンの中には特許を取得した工法や技術を持つ会社もありますので、条件が揃えばそれらの採用を検討するのも良いでしょう。また、施工方法や仮設工事における提案、更には設計内容に踏み込んだ提案等、技術力を持つ施工者ならではのVE提案を期待することができます。

ポイント3:ランニングコストも見据えて、VE提案を採用しよう

工事費は割高でもランニングコスト(水光熱費、修繕更新費等)が安いというような技術、設備も多く存在します。建物の所有期間等も考慮したうえでトータルのコストが有利であればそのようなVE提案を採用するのも良いでしょう。その際イニシャルコスト、ランニングコストはもちろんですが、それぞれのメリットデメリットも比較し、適切な判断が出来るようにしましょう。

設備仕様の比較検討を行った表。
イニシャルコストと共にランニングコストの比較を行う事も重要

ポイント4:機能や品質が低下するCD提案になっていないか注意しよう

多くのVE提案を検討する中には機能・品質の低下を伴ういわばCD(コストダウン)と言えるものもあるかもしれません。その場合、どの様な機能の低下、デメリットがあるのかをしっかり提案者に確認しましょう。

しかしながら、スペックされている機能・品質が求めていたものよりも高く、かつそこまで望まないのであれば、積極的に検討・採用し、コストダウンを図ることは問題ありません。

ポイント4:専門知識を持つコストのプロを起用しよう

機能、品質とコストのバランスをとりながら上手くコントロールし、価値ある建物を実現するために、設計者や施工者だけでなくコンストラクションマネジメント会社(PM/CM会社)を起用するのも良いでしょう。

特に建設プロジェクトの初期段階からVE提案ができる、専門性の高いPM/CM会社を選択することで、品質を維持したままでのコスト最適化が実現できると言えます。

事例紹介:
建設プロジェクトのVE事例・コスト削減効果の紹介

アクアでは、計画の初期段階における「合理化提案」や設計の各段階における「VE提案」を数多くのプロジェクトで実施してきました。以下に、採用されかつ効果的であった事例をいくつかあげますのでご覧ください。

事例1:事務所ビルにおけるVE事例[東京都中央区]

都内の中規模事務所ビルの新築工事におけるVE事例です。アクアは基本計画から竣工まで一貫してコンストラクションマネジメントを実施しました。基本設計段階において概算見積を実施したところ、工事費予算を大幅に超過していることが分ったため、アクアにて合理化提案を行いました。

既存建物が存在する敷地への新築プロジェクトでしたが、新築建物に干渉する部分は地下部分においても全て解体撤去する計画であり、コストや施工計画、工程に大きな影響を与える事が想定されました。また、当初10階建ての計画でしたが、1フロア削減して9階建てにすることで様々なメリットが生まれることも予想されました。

発注者、設計者とも協議の結果アクアの合理化提案はほぼ採用され、より合理的な基本計画へとまとめられました。初期において合理化が達成されたこともあり、施工者選定、請負契約、施工に至るまで適切にコストマネジメントが実施され、無事竣工を迎えました。

事務所ビルにおけるVE事例のポイント
項目 概要 期待された効果
階数の見直し 建築法規の制限が厳しくなる10階建の計画を見直し、9階建で必要面積が確保できる計画に変更した
  • 非常用エレベーター設置不要によるコスト削減
  • 躯体鉄骨、設備、外壁等の減額
  • 工期短縮にともなう共通仮設費の削減
既設地下躯体との干渉に係る合理化 当初は既存建物の地下躯体を全部撤去してから新築する計画であったが、地下駐車場の計画の見直しや、1,2階への斜め柱の採用、1階柱脚部構造の見直しにより、新築建物の地下最下部深さを上げることを提案した。これにより、既設地下外周壁および最下部床躯体を残置する事が可能になった
  • 既存躯体撤去量の縮減によるコスト削減
  • 既存地下躯体の外周壁を利用する事による仮設工事費削減及び工期の短縮

VEで提案した合理化案。
既設地下躯体との干渉に関する合理化と1フロア削減を検討・提案した

事例2:ラグジュアリーホテルにおけるVE事例[神奈川県]

観光地に開発されたラグジュアリーホテルの新築工事におけるVE事例です。アクアは基本計画から竣工まで一貫してコンストラクションマネジメントを実施致しました。基本設計段階において概算見積を実施したところ、工事費予算を大幅に超過していることが分ったため、アクアにて合理化提案を行いました。

景勝地の斜面に計画され、複数の低層棟で構成されるホテルでしたが、起伏のある敷地を平坦にするための土工事が高コスト要因となっていました。また、各棟に分散されたバック部門の配置計画や各構造計画にも改善の余地がありました。

発注者、設計者とも協議の結果アクアの合理化提案は一部を除いて採用され、より合理的な基本計画プランへとまとめられました。初期において合理化が達成されたこともあり、施工者選定、請負契約、施工に至るまで適切にコストマネジメントが実施され、無事竣工を迎えました。

ラグジュアリーホテルにおけるVE事例のポイント
項目 概要 期待された効果
配棟計画の見直し 高低差のある敷地への計画であり、多量の土砂の場外搬出が必要であった。それによる多額のコストが発生する事が予想されたため、土地形状を踏まえた配当計画案を起案し、場外搬出土の削減を図った
  • 搬出土削減による工事費削減
共用棟の平面プラン見直し 全体工事費の削減のため、直接収益を生まない共用部の計画について見直し及び面積縮小を行った
・BOH面積縮小
・水盤中止
・両妻露天部分の整形化
  • 延床面積の縮小による工事費削減
宿泊棟の平面プラン見直し 全室にバルコニーを設置する計画であったが、全体のデザインや利用者のメリットを損なわない範囲で一部取止めることを提案した
  • 一部バルコニー中止による工事費削減
構造計画の見直し 基本計画段階における構造設計の内容に見直しの余地があると考え、代案を策定し設計者に提案した
・地中梁成の圧縮
・独立フーチングでの基礎形式採用
・テラス幅寸法見直しによる先端小梁を中止
・スラブ寸法の圧縮
  • 躯体工事費の削減

VEで検討した合理化案の資料。共用棟のプラン見直しを検討・提案した

事例3:病院施設におけるVE事例[岡山県瀬戸内市]

ある地方自治体における市民病院建替事業でのVE事例です。アクアは実施設計完了後のVE提案業務を実施しました。

実施設計完了後に設計者から提出された設計概算工事費は、資機材や労務費の高騰などを背景に、当初予定の整備事業費と40%以上の大きな乖離が生じていました。この乖離を解消する為には専⾨家の⽀援が必要と判断され、アクアが選定されました。

アクアは設計⾒積単価の⾒直し、不要な仕様の削除およびVE提案によるコスト削減策の250項目強の提案をしました。特に費⽤が嵩む階⾼の変更など、構造計画の合理化を含む抜本的なコスト縮減策を提示し、設計期間延長ができない条件下、2か⽉の短期間で20%弱のコスト削減を実現しました。

病院施設におけるVE事例の一例
項目 概要 期待された効果
工程計画の変更 発注者要件により2期に分かれていた工事計画について、要件の見直しを行って一体の工事にすることで全体工期を2ヶ月短縮した(14ヶ月→12ヶ月)
  • 工事期間短縮にともなう共通仮設費等の削減
外壁仕上げ材の変更 外壁の仕上げが意匠性を考慮した化粧打ち放しであったが、アクリル系弾性吹付けタイルに変更することで工事費の低減を図った
  • 外部仕上工事費の削減
電気設備配線材料の変更 焼却処理される場合などに、有害ガスが発生しないエコケーブルが採用されていたが、高コストであったため一般ケーブルへの変更を提案した
  • 電気設備工事費の削減
給排水衛生設備配管材料の変更 ピット内の給水管に保温を施す仕様となっていたが、外面に樹脂の層を持つ配管材を使用し、保温工事の中止を提案した。管材のコストは若干上がるが保温工事減の方が減額幅が大きく、コスト削減が可能になった
  • 給排水設備工費の削減

VE提案書と平面プラン見直し案。
250項目に渡るVE提案及び、平面プランにまで踏み込んだ合理化提案を行った


まとめ:
建設コスト最適化のため、VEは初期段階から取り組みましょう

建設プロジェクトのVE(バリューエンジニアリング)は初期であればあるほど高い効果が望めます。また、計画の初期に建設コストを正確に把握し、どこに高コスト要因が潜んでいるかを知ることも重要です。各段階で上手くコストをコントロールし、望む建物の実現を目指しましょう。

  • 基本計画段階など、プロジェクト初期でのVEはコスト削減効果が特に大きい
  • 見積徴収と共にVE提案を求めるなど、ゼネコンのVE提案を積極的に取り入れる
  • 水光熱費や修繕更新費などのランニングコストや建物所有期間などを考慮したトータルコストを見据えてVE提案を採用しよう
  • VE提案のメリット・デメリットを確認し、品質が低下するCD提案となっていないか注意しよう
  • 計画の初期段階からのVE提案が可能な建築プロジェクトの専門知識を持つコストのプロを起用しよう

アクアは、高い技術力を活かしたコストマネジメントを通じ、お客さまの建物・施設建設コストを最適化し、プロジェクトの予算超過リスクの低減をサポートいたします。既存建物建設プロジェクトの予算立案や概算工事費の算出など、建設プロジェクトのコストに関してお困りの方は、お問合せフォームよりお気軽にご連絡ください。

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