ZEBとは？手続きの流れやポイント、補助金について解説

ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）とは、建物の快適性を保ちながら高効率な省エネ設備と創エネ設備を導入し、年間の一次エネルギー消費量の収支を正味（ネット）でゼロにすることを目指す建築物の概念です。

ZEB化は、初期費用（工事費）の増加が懸念されますが、国や自治体の豊富な補助金制度を活用でき、竣工後は光熱費などの運用コスト削減や不動産価値の向上といった大きなメリットが期待できます。

この記事では、ZEBの基本的な概要から、認証取得に向けた具体的な手続きの流れ、活用できる補助金制度の種類、ZEB化において検討すべきポイント、実際の導入事例までを網羅的に解説します。

ZEB導入における初期費用（イニシャルコスト）と運用費用（ランニングコスト）のバランスを詳細に試算したい方や、建築プロジェクト全体のライフサイクルコスト（LCC）最適化を含めたコスト管理をご検討されている方は、「建設コスト最適化・コストマネジメント」のページをあわせてご覧ください。

ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）とは？

ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）とは、快適な室内環境を維持しながら、高断熱化・高効率設備導入などによる「省エネ」と、太陽光発電などによる「創エネ」を組み合わせ、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロにすることを目指した建物（Net Zero Energy Building）の略称を指します。

近年の脱炭素社会実現への流れや、ESG投資への関心の高まりから、建物の環境性能向上は重要な課題となっており、新築・既築を問わずZEB化のニーズは高まっています。

ZEBの実現には高性能な建材や高効率な省エネ設備の導入が必要となり、従来の建物に比べて初期費用が増加する傾向にあります。また、利用できる補助金制度も多様化・複雑化しており、発注者側には事業計画段階で費用対効果を正確に見極め、コストを最適化するための高度な専門知識が求められるようになっています。

本記事では、ZEBの概要や認証取得の手続き、活用できる補助金制度、ZEB導入にかかるコスト（工事費）に影響する計画上のポイントに焦点を当てて解説します。

ZEB認証取得に向けた手続きの流れとは？

ZEB認証の取得手続きは、専門家と連携しながら計画的に進める必要があり、複数の段階から構成されています。事業計画の初期段階から補助金の申請まで、全体像を把握しておくことが重要です。

まず初めに、事業計画の初期段階でZEBプランナー等の専門家に相談し、省エネルギー計画を策定しながら基本設計を進めます。ZEBプランナーはZEBに関する専門知識を持つ登録事業者であり、実現可能な省エネ性能の目標設定や技術選定をサポートします。

次に、策定した設計がZEBの基準を満たしていることを示すため、第三者機関による「BELS（ベルス：建築物省エネルギー性能表示制度）」の評価を取得します。補助金を活用したい場合は、このBELS評価書をもって、国が公募するZEB関連の補助金制度へ申請するのが一般的な流れです。

設計から認証、補助金活用までの一連の流れを把握しておくことで、各段階で発生するZEB関連の費用を適切に管理し、事業計画の精度を高めることができます。

ZEB導入で活用できる補助金制度を紹介

ZEB化に伴う初期費用を軽減するためには、建物の用途や事業内容に応じて最適な補助金制度を選択することが重要です。ZEBの導入を支援する補助金制度は、環境省、経済産業省などがそれぞれ異なる目的で設けています（下記表に代表的な補助金を抜粋）。

各制度でシステムや機器、事業そのものといった補助対象や、補助率、公募時期等が毎年更新されるため、事業計画の早い段階からの情報収集と計画的な準備が不可欠です。これらの補助金制度を事業計画に合わせて比較検討することが、ZEB化に伴う初期費用を抑え、費用対効果を最大化するためのポイントとなります。

代表的なZEB関連の補助金

補助金事業名	概要
建築物等のZEB化・省CO2化普及加速事業	環境省が管轄する、新築・既存を問わず業務用建築物のZEB化を広く普及させることを目的とした事業です。 省エネ性能の高い、高効率な空調・換気・照明・給湯設備などの導入にかかる費用を補助しています。 災害時のレジリエンス強化やCO2削減など、付加価値の高い提案が評価される傾向にあります。
ネット・ゼロ・エネルギー・ビル（ZEB）実証事業	経済産業省が管轄する、先進的な技術導入によってZEBを実現し、その運用データを提供・公表する実証を行う事業です。 高性能な建材や設備機器への投資に加え、エネルギー需給を最適化するBEMS（ビルエネルギー管理システム）等の導入費用を補助しています。 エネルギー削減率や費用対効果といった基本指標に加え、BEMS活用の先進性や、CASBEE取得・木材利用などの事業のモデル性が総合的に評価されます。
サステナブル建築物等先導事業（省CO2先導型）	国土交通省が管轄する、省エネ・省CO2に係る先導的な技術の普及啓発を目的として、モデルとなるような建築プロジェクトを公募・支援する事業です。 一般的な建築費とは別に、先導的な取り組みを実現するために必要となる、工事費や設計費等の追加的な費用を補助しています。 単にZEB基準を満たすだけでなく、未普及技術の採用や、多様な用途・規模・地域における省CO2モデルへの挑戦など、他への波及効果が高い提案が評価されます。

ZEB化において検討すべきポイントを紹介

ZEB化を進めるにあたっては、初期段階から押さえておくべき検討ポイントを明確にしておくことが重要です。本パラグラフでは、ZEB化を検討する際に特に留意すべき要点を整理して紹介します。

ZEB化のポイントを事前に把握しておくことで、必要な対策を適切なタイミングで判断できるようになり、過度なコスト増や計画変更を避けながら、費用対効果の高いZEB化をスムーズに実現することが可能になります。

ポイント1：ZEB化によるイニシャルコストとランニングコストへの影響を把握する

ZEB化を目指す場合、一般的にZEB化しない場合と比べて建設費が高くなる傾向があります。そのため、ZEB化を適切に検討するには、ZEB化に必要となる導入コストと、導入後に光熱費などのランニングコストがどの程度低減するかを把握し、費用対効果を意識して計画を立てることが重要です。

ZEB化では、高性能な断熱材やサッシの採用、太陽光発電などの創エネルギー設備の導入が必要になるため、初期投資が増加します。一方で、これらの取り組みによって建物のエネルギー効率が向上し、水道光熱費の削減など運用段階でのコスト低減が期待できます。

ZEB化の手法には、建築の外皮性能を高める方法、高効率設備の導入、太陽光発電や太陽熱利用設備の導入など多様なアプローチがあります。それぞれの対応によってイニシャルコストやランニングコストへの影響が異なるため、各手法のコストバランスを把握し、費用対効果の高いZEB化の方針を見極めることが重要です。

ポイント2：ZEB化の設計に精通した設計者を早期に選定する

ZEB化の実現には、初期段階からエネルギー性能や設備計画を踏まえた設計検討が欠かせません。そのため、ZEB設計に精通した設計者を早期に選定し、構想段階から関与させることが重要です。

ZEB化を実現するためには、外皮性能の向上や高効率設備の導入、創エネルギー設備の設置など、どの要素をどの程度組み合わせればZEB基準を満たせるかを理解している設計者の関与が不可欠です。ZEB設計の経験が浅い設計者を起用すると、必要以上にコストがかさんだり、想定していたZEB認証を取得できない、想定以上にスケジュールが延びるといったリスクが生じる可能性があります。

設計者の適正な選定に不安がある場合は、CM会社を活用するのも有効です。CM会社を起用することで、設計者選定時の要項書の作成や評価基準の策定など、発注者側では対応が難しい部分の支援が受けられます。また、CM会社が技術者や有資格者をプロジェクトに配置することで、発注者の技術力や知識を補完し、プロジェクト全体として最適な体制を構築できます。

建築・建設プロジェクトにおけるZEB導入事例

建築・建設プロジェクトにおけるZEB導入事例をご紹介します。ZEB化にあたっての背景・課題やその活用方法をご覧いただけます。

事例1：東急コミュニティー技術研修センターにおけるZEB導入事例

大手不動産管理会社による研修施設のZEB取得事例です。約30年ぶりとなる自社研修施設の新築プロジェクトであり、最先端の環境性能を備えたZEBであることが求められていました。様々な研修用施設と最新の省エネ設備の両立及びそれらの特殊性も含めたコストコントロールが課題でした。

アクアは基本計画の途中から参画し、概算見積を作成しコストのベンチマークを設定すると共に、設計施工者の概算見積と比較することでその妥当性を検証しました。ZEB認証に影響のある省エネ設備など専門性の高い項目に関しても、詳細図面が無い段階からコストを算出・検証し設計施工者と協議することで適切なコストコントロールをサポートしました。

基本設計、実施設計の各段階においても継続してコスト検証を行い、高コスト要因の抽出と合理化提案を実施しました。その結果、工事費を予算内に収めた上での工事請負契約締結を実現し、東京都内の事務所ビルとしては初となる「Nearly ZEB」の取得に貢献することができました。

※Nearly ZEB：ZEBに限りなく近い建築物として、ZEB Readyの要件を満たしつつ、再生可能エネルギーにより年間の一次エネルギー消費量をゼロに近付けた建築物

事例2：ZEB化検討を含む工場オフィス再編プロジェクトにおける事例

大手化学メーカーにおける工場オフィス再編プロジェクトの事例です。企画段階からZEB化も視野に入れ、プロジェクトの基本構想から支援しました。

アクアは初期段階から参画し、「品質・コスト・スケジュール」「計画性・居住性・意匠性」「環境配慮」という多角的な視点から計画を立案し、客観的な判断材料を提供しました。省エネ設備などを網羅した「環境配慮メニュー」なども作成し、導入コストや類似案件での実績を具体的に提示することで、クライアントの的確な意思決定をサポートしました。

これらの取り組みにより、計画の早い段階でZEB化の費用対効果が明確になり、コストと環境性能のバランスを総合的に考慮した、事業計画立案に貢献することができました。

まとめ：ZEB化の費用対効果を見極め、最適な計画で導入を実現しよう

ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の概要や認証取得の手続き、活用できる補助金制度、ZEB化のポイント等を正しく把握することで、最適なZEB導入計画を立案できます。この記事のポイントは以下の通りです。

• ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）とは、省エネと創エネにより年間の一次エネルギー収支ゼロを目指す建物を指す
• ZEB化により初期費用は増加傾向にあるが、光熱費削減や不動産価値の向上が期待できる
• 導入成功には、事業計画の初期段階からZEBプランナー等の専門家と連携し、BELS評価取得などを計画的に進める必要がある
• 環境省や経済産業省などの補助金制度を有効活用することで、初期費用の負担を軽減し、費用対効果を高めることが可能
• ライフサイクルコスト（LCC）の視点でイニシャルコストとランニングコストのバランスを見極め、ZEB実績のある設計者を選定することが重要

アクアでは、ZEB導入における構想段階からのコストシミュレーションや、最適な設計者の選定支援、補助金活用を含めた事業計画の立案などをサポートいたします。ZEB化の費用対効果の事前検証や予算内でZEBを実現するためのコスト管理でお困りの方は、お問合せフォームよりお気軽にご連絡ください。

ZEBに関する事例・リンク

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既存施設の維持管理・ファシリティマネジメントのサービスについて紹介しているページです。CAPEX（更新費、資本的⽀出）やエネルギー費・⽔道光熱費の削減、改修⼯事のCMや修繕更新⼯事の⾒積精査などの各種サービス、具体的な成果物、導⼊事例などをご覧いただけます。

サービスページ「建設コスト最適化・コストマネジメント」

CMを活用して建設プロジェクトに最適な発注方法を選定しコストを最適化につなげるコストマネジメントのサービスを紹介しているページです。工事費予算立案支援、概算工事費算出、VE提案、施工者選定支援など、プロジェクトの各段階でのサポート内容をご覧いただけます。

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