お役立ち情報コストオン方式(契約)とは?
導入事例・メリット、協定書、分離発注との違いを紹介

コストオン方式とは、建設プロジェクトの発注方式の1つで、発注者(事業主)が工事の一部を専門工事会社と直接交渉・価格決定を行ったうえで元請会社と契約することで、発注者の要望を適切に反映したり、コスト削減にも効果が見込まれる方式です。

実際にコストオン方式を採用するためには、建設プロジェクトにおける発注者・建設会社・専門工事会社の関係性や実現するための契約方法(コストオン協定書の締結)、統括管理業務とそれに対するフィー(コストオンフィー)などの理解が必要となります。

この記事では、コストオン方式の意味、発注者・建設会社・専門工事会社の関係性、従来の工事発注方式である一括発注方式や分離発注方式との違い、コストオンフィーの相場、コストオン協定書の条項の解説、コストオン契約を採用した事例などを網羅的に紹介しています。

建設プロジェクトのコスト最適化に関心をお持ちの方は、「建設コスト最適化・コストマネジメント」のページをあわせてご覧ください。

コストオン方式とは?

コストオン方式とは、建設プロジェクト・工事の発注方式の1つです。発注者が専門工事会社を直接選定して工事費を決定し、元請会社となるゼネコン等の建設会社に専門工事会社を指定して発注することで、コストや仕様を柔軟に決めることができる方式です。

発注者は、専門工事会社の工事費に現場管理の経費を上乗せ(コストオン)した金額で元請会社と契約するため、工事費の透明化やコスト削減、発注者のリスク低減などを見込むことができます。

専門工事会社と工事費を決定したうえで元請会社に発注するコストオン方式

専門工事会社と工事費を決定したうえで元請会社に発注するコストオン方式

一般的に言う「設計施工分離発注方式」や「設計施工一括発注方式」は設計と施工についての発注方式を指します。今回ご説明する内容は施工(工事)の発注方式に限った内容となりますので、混同しないようご注意ください。

コストオン方式の基本的な用語を解説

コストオン方式を解説するにあたり、発注者・元請会社・専門工事会社などの発注方式を説明するための基本用語・意味を紹介します。

専門的な用語となりますが、説明にあたって頻出する用語になりますので、おさえておくことでコストオン方式の性質や正式な定義が理解できるようになります。

用語 意味
発注者 事業主、建築主、施主のこと。建設工事の最初の注文者で、発注を受けたのち下請会社に発注する元請会社とは異なる。
元請会社 建設工事におけるゼネコン・総合建設会社のこと。建設工事を発注者から請け負い、工事全体をとりまとめる建設会社。
専門工事会社 元請会社であるゼネコンから専門工事を下請契約で請け負う会社。
コストオン協定書 コストオン方式を採用する際、発注者、元請会社、専門工事会社の役割と責任を定めた協定書。
コストオンフィー コストオン方式で発注者から元請会社に上乗せして支払われる経費。専門工事会社に関する統括管理費・共通仮設費などが含まれる。
統括管理費 複数の専門工事会社が円滑かつ安全に作業を行うことができるよう、工事現場を管理するための経費。
共通仮設費 各工事を行うために共通して必要となる仮設工事の費用。工事事務所の仮設費用や、工事に必要となる光熱費などを指す。

コストオン方式と一括発注方式・分離発注方式との違い

建設工事の発注方式には、大きく分けて「一括発注方式」「分離発注方式」「コストオン方式」の3つの種類があります。大きな工事では、工事の特性に応じてコストオン方式と分離発注方式を併用することもあります。

コストオン方式は、一括発注方式と分離発注方式を折衷した発注方式です。一括発注方式と分離発注方式との違いを把握することで、コストオン方式の特性やメリットの理解につながります。

ここでは、それぞれの発注方式の特徴を詳しくご紹介します。

工事を一括発注する方式(一括発注方式):発注者の負担が少なくなる方式

一括発注方式とは、すべての建設工事を元請会社となるゼネコン等の建設会社1社に発注する方式です。工事費の総額や責任の所在が明確になり、発注者の負担が少なくなる発注方法です。

発注者は、元請会社(ゼネコン)に専門工事会社との契約を含め一括して発注し、元請会社が工事全体を管理します。発注者は元請会社との契約のみとなり、専門工事会社とのやりとりの窓口が元請会社に一本化されます。

元請会社は、各専門工事会社の施工範囲においても品質の責任を負います。発注者は、そのための品質管理費用が含まれた金額で元請会社と契約します。

一括発注方式は発注者にとって負担の少ない発注方式であるとも言えます。

元請会社に工事を一括して発注する一括発注方式

元請会社に工事を一括して発注する一括発注方式

分離発注方式:発注者がリスクを引き受け、コストメリットを受ける方式

分離発注方式とは、1つの工事をいくつかの区分(分離発注区分、パッケージ)に分割し、それぞれについて別々に専門工事会社へ発注する方式です。工事全体の調整や、品質管理等の統括責任を発注者が負うことによって、コストメリットを受けられる発注方法です。

発注者が専門工事会社と直接交渉、発注するため、工事費の透明化を図ることができます。また、従来の一括発注方式で必要となった元請会社の品質管理費用等が不要となるため、一括発注方式と比較して全体のコスト削減となる傾向にあります。

分離発注方式では、発注者は専門工事会社と個別に契約し、工事費等の管理を行う必要があります。そのため、発注者の管理工数や品質管理リスクが増加します。

分離発注方式は、発注者が管理負担と品質管理リスクを引き受けることで、コスト面でのメリットが受けられる発注方式です。

発注者が区分ごとに個別で発注する分離発注方式

発注者が区分ごとに個別で発注する分離発注方式

工事を分離発注する際の統括管理業務について

工事を分離して発注する際には、「統括管理業務」の役割や内容を理解し、責任主体を明確にすることが重要になります。

統括管理業務とは、複数の専門工事会社が1つの場所で作業を行う建設工事現場における、各工事間の調整、総合工程管理、また混在作業から生まれる労働災害を防止するための安全衛生管理のことを指します。例えば、工事の全体調整や、資材搬入のためのクレーンやエレベータ等の設置など、複数の専門工事会社が円滑かつ安全に作業を行うことができるよう、工事現場を管理することです。

統括管理業務のうち、労働者の安全衛生に関する管理業務については、その責任者として「統括安全衛生責任者」を選任し、実施させることが、労働安全衛生法で定められています。

一括発注方式の場合は、基本的に統括管理業務を元請会社が行います。一方で、分離発注方式・コストオン方式の場合は、それぞれの工事を分離して契約していますが、1つの工事現場で混在作業が発生するため、安全衛生管理の責任者を定める必要があります。

工事を分離発注する際は、事前に統括管理業務の責任者を決定したうえで契約・発注することが必要です。

コストオン方式:分離発注のリスクを低減する方式

コストオン方式は、一括発注方式と分離発注方式を折衷した発注方式です。分離発注方式でのリスクを低減しながら、コストメリットも受けられる発注方法です。

発注者は、専門工事会社を個別に選定したうえで、元請会社(ゼネコン)に専門工事会社との間で決められた工事費に現場管理の経費を上乗せした金額で、工事を発注します。発注を元請会社に一本化したうえで、専門工事会社との間でコストや要望について柔軟に交渉することができます。

分離発注方式で課題になっていた統括管理業務については、コストオン方式では元請会社に統括管理業務で必要となる費用を上乗せして発注し、元請会社を責任者として契約を結びます。

コストオン方式は、発注者のリスクと負担を軽減しながら、コスト面でのメリットも受けられる発注方式です。

専門工事会社と工事費を決定したうえで元請会社に発注するコストオン方式

専門工事会社と工事費を決定したうえで元請会社に発注するコストオン方式

コストオン方式導入のポイントとは?
メリット・デメリットを紹介

コストオン方式を導入するにあたって、重要となるポイントをまとめました。

コストオン方式は、一括発注方式と分離発注方式を折衷した、発注者にとってメリットの大きい発注方式ですが、発注者の管理工数が増えるなどのデメリットも存在します。ポイントを理解したうえで導入を検討することをお勧めします。

工事費用は各専門工事会社と決定するため、工事費の透明化、コスト削減が可能になる

コストオン方式は、各専門工事会社と工事費用を決定してから元請会社に発注するため、事前に費用の内訳を把握でき、対象となる工事費の透明化が可能になります。

一括発注方式の場合、元請会社は各専門工事会社の工事費に、現場管理のための費用、自社の利益等を加算して計上します。それに加え、各専門工事会社の施工範囲の瑕疵担保責任を追う為の品質管理費用も加算され、実際の工事費の内訳が不透明になる場合もあります。

コストオン方式では、専門工事会社と個別に工事費を決定しているため、工事費の内訳が明確になるとともに、現場管理等の費用はコストオンフィーとして明確にしたうえで加算し、元請会社に発注するため、よりコストの透明性を確保できます。

また、元請会社は当該専門工事会社の施工範囲の瑕疵担保責任を負わない為、一般的なコストオンフィーは一括発注方式の場合の現場管理費比率よりも低い比率となる場合が多く、その面での、コスト削減を見込むことができます。

建設プロジェクトのコスト最適化に関心をお持ちの方は、「建設コスト最適化・コストマネジメント」のページをあわせてご覧ください。

発注者の調達力を活用し、適切な専門工事会社の選定が可能

コストオン方式では、契約する専門工事会社を発注者が選定するため、発注者の調達力を活用することができます。

例えば、特定の専門工事会社から特別に有利な条件で直接調達できる場合は、その部分を分離して発注することで、工事費を削減することができます。

また、よりデザイン性を重視したい場合や多様な提案を求めたい場合などにおいても、元請会社から分離させ、新たなプロポーザル方式等による競争環境下での専門工事会社選定を行うことも可能です。

コストオン方式は、発注者が専門工事会社と直接交渉するため、工事に関する技術提案や要望、コストについても直接交渉、選定することができる発注方式です。

決まっていない区分の発注を切りわけて先行発注できる

コストオン方式では、発注する専門工事会社が決まっていない段階で、その他の部分を元請会社に発注することができます。そのため、まだ仕様が決まっていない工事区分がある場合でも、未決の工事区分以外を切り分けて先行発注することが可能です。

発注を先行することができるため、設計が確定した部分から工事を進めることができます。例えば、設計に時間のかかる内装工事をコストオン方式として切り分けておくことで、躯体工事を先行して進めることができます。

コストオン方式は、設計が確定した部分から先行して工事を行うことができるため、柔軟な工程管理も可能な発注方式と言えます。

分離発注方式よりも発注者リスクを低減しやすい

コストオン方式では、分離発注方式の課題となっていたリスクや、統括管理業務、工期の管理、専門工事会社との契約などの負担を元請会社が担います。

分離発注方式の場合、専門工事会社に直接交渉し発注することでコストメリットを受けられますが、従来の一括発注方式で元請会社が負担していたリスクや責任を発注者が負担することになります。

コストオン方式は分離発注方式と比較して、発注者のリスクと負担を軽減することが可能です。

発注者側の管理工数が増え、経験がないとハンドリングが難しい

コストオン方式では、専門工事会社との交渉は発注者が行います。工事請負契約は元請会社と行うため、分離発注方式と比較して負担は軽減されますが、一括発注方式と比較して発注者の管理工数が増加します。

専門工事会社との直接交渉が必要なため、分離発注方式を採用する場合と同等の知識と経験が発注者に求められます。

コストオン方式における発注者の負担は、発注のプロであるコンストラクションマネジメント会社(以下CM会社という)を活用することで、低減させることができます。

コンストラクションマネジメント方式・会社については、「コンストラクションマネジメントとは」のページをあわせてご覧ください。

コストオンフィーとは?
相場や決め方

コストオン方式を採用する場合、発注は元請会社に対してコストオンフィーを支払う必要があります。

コストオンフィー(コストオン費用)とは、コストオン方式で元請会社に上乗せして支払われる経費です。統括管理業務のための費用「統括管理費」として計上される場合もあります。

コストオンフィーの相場は、工事費の3~10%とされています。また、工事費のうち労務費の割合が低く、材料費や機械経費の割合が高くなる場合、工事費のパーセンテージでのコストオンフィーの算出は発注者にとって割高となる可能性があります。そのため、コストオンフィーを実際に工事現場に入る職人の数をベースで積み上げるなどの固定費で算出する方法もあります。

ただし、工事進行後に工事費が変動したり、追加工事の発生が予想される場合は、その分のコストオンフィーも変動するため、原則的には工事費に対する比率で算出されます。

コストオン協定書とは?
契約作成のポイントを紹介

コストオン方式を採用するためには、工事に関連する会社との間でコストオン協定書を作成し、契約する必要があります。

コストオン協定書とは、コストオン方式での発注において、発注者と元請会社との間で工事全体の請負契約を締結する際に、発注者、元請会社と専門工事会社の当事者の役割と責任を定めた契約書です。3者に加え、監理者やCM会社も契約の対象となる場合があります。

コストオン協定書は、発注者が作成し、元請会社と専門工事会社と契約します。そのため、発注者はコストオン協定書を作成するために重要となるポイントをおさえておく必要があります。

コストオン協定書には、発注者・元請会社・専門工事会社間での発注の関係性や、コストオンフィーに関する条項、元請会社・専門工事会社が担う業務内容や責任区分などについて記載することが必要です。

コストオン協定書に記載する内容として、重要となる条項と、そのポイントを紹介します。

コストオン協定書に記載される主要な条項とポイント
条項 ポイント
コストオン方式による注文
  • コストオン工事による注文を定義する条項
  • 発注者が専門工事会社を指定し、金額も決定することを定める
  • 発注者と元請会社が、元請会社と専門工事会社がそれぞれ工事請負契約を締結することを定める
  • 発注者が専門工事会社と合意にいたった見積書(内訳書含む)を元請会社に明示することも一般的
統括管理業務費用
(コストオン費用)
  • コストオンフィーに関して定める条項
  • 専門工事会社の工事請負代金の◯%などと定めるケースが多い
元請会社の業務
  • コストオン工事における統括管理業務や共通仮設工事に関して定める条項
専門工事会社の業務
  • 専門工事会社が担う、共通仮設工事に関して定める条項
専門工事の責任
  • 元請会社と専門工事会社の責任区分を明示する条項
  • 専門工事に係る品質・性能不良・瑕疵などは、専門工事会社の責任とするケースが一般的
  • 元請会社の履行責任や統括管理業務に関する責任は元請会社の責任と定義する
専門工事代金の変更
  • 工事費の変更や変更にともなう情報共有・変更プロセスに関する条項
  • 建設プロジェクトでは工事費の変更が発生するケースも多く、工事費と連動するコストオン費用も変更になるため条項が必要
別紙等で定めておくべき条項
  • 元請会社の統括管理業務
  • 元請会社・専門工事会社それぞれの共通仮設工事
  • 実費精算対象業務 など

コストオン協定書において別紙等で定めておくべき条項

コストオン協定書では、元請会社と専門工事会社の役割と責任区分を明確にするため、それぞれが担う業務の内容等を別紙にて明記することが一般的です。

ここでは、内容を別紙等で定める傾向にある「元請会社の統括管理業務」「元請会社が負担する共通仮設工事」「専門工事会社が負担する共通仮設工事」の項目の事例をご紹介します。

元請会社の統括管理業務では、各工事会社間の作業の調整のための業務のほか、労働安全衛生法で定められた統括安全管理業務について記載することが重要です。

また、元請会社が負担する共通仮設工事には複数の専門工事会社が共通して使用する仮設工事に関する業務、専門工事会社が負担する共通仮設工事には個別の工事のために必要となる仮設工事に関する業務を記載することが一般的です。

なお、労働者災害補償保険(労災保険料)の負担は、元請会社と専門工事会社の双方の共通仮設工事の費用として記載される事例があるため、事前に確認が必要です。

コストオン協定書において別紙等で定めておくべき条項(例)
元請会社の統括管理業務
  • 元請会社の工事および専門工事会社の工事間の調整
  • 総合工程管理
  • 統括安全衛生の責務および管理
  • 総合図、施工図、施工計画書等の総合調整と作成の管理
  • 総合定例会議、総合調整会議等の諸会議の主催および記録の作成
  • 専門工事会社の工事に係わる官公署その他への手続きの調整と確認
元請会社が負担する共通仮設工事
  • 仮設足場損料
  • 共通の仮設施設費および使用料
  • 発注者および監理者事務所ならびにその光熱費など
  • 建設廃棄物の場外搬出処分管理
  • 揚重機等の損料および運転経費
専門工事会社が負担する共通仮設工事
  • 専門工事会社の工事専用の足場損料など
  • 特別に揚重機などを専有する場合の運転経費
  • 労災保険、労災上乗せ保険等の労災保険関係費用

コストオン方式の導入事例

アクアは、コストと技術に強みを持つコンストラクションマネジメント会社として、多くのプロジェクトの発注をサポートしてきました。ここでは、実際の建設プロジェクトで、コストオン方式や分離発注方式を採用した事例を紹介します。

以下に、用途や規模、コストオン方式および分離発注方式の対象となった工事の種類をまとめています。どのような工事がコストオン方式の対象となるのか、イメージをつかむことができます。

コストオン方式は、ホテルにおけるフロント・オブ・ザ・ハウス(FOH)と呼ばれる客室やロビーなどデザイン性を重視する部分や、外構工事、厨房工事など、建物の建設工事と同時並行で進むため元請の建設会社の管理下において施工されるべき工種に採用される傾向にあります。

対して分離発注方式は、劇場の舞台関連工事、ホテルのセキュリティ関連工事など、建物の建設の工程に直接干渉しない工事に採用される傾向にあります。

アクアがサポートしたコストオン方式採用工事の事例
用途 規模 コストオン対象工事 分離発注対象工事
オフィスビル 延べ床面積約5,600㎡
S造
地下1階、地上10階
屋上ラウンジ、家具工事
劇場 延床面積約6,200㎡
S造
地上2階、全2棟
客席 舞台機構、舞台照明、舞台音響、舞台映像、舞台備品、事務備品、演目に伴う舞台工事、LEDビジョン、飲食エリア内装
空港施設(改修工事) 延べ床面積152,000㎡
S造
地上8階、地下2階、全15棟
商業エリアの内装工事一式
ホテル 延床面積約34,000㎡
RC造
地下3階、地上4階
客室、FOH内装工事一式(エリアを分けて4社に発注)、厨房工事、外構工事 車寄せ工事、AV・音響工事、石垣・土塀工事、サイン工事、BOH家具工事、アート
ホテル 延床面積約37,000㎡
RC造
地上14階
外構工事 セキュリティ、厨房、カードキーシステム

規模の大きな工事では、工事の特性に応じて、コストオン方式と分離発注方式を使い分けたり、併用することがあります。

発注する工事の特性に合った発注方式を選択するようにしましょう。

まとめ:コストオン方式の導入は、建設発注のプロに相談しよう

コストオン方式は、有効に活用することで、発注者にとってのメリットが大きくなる発注方法です。発注者のリスクと負担を軽減しつつ、コスト削減の効果が見込まれます。

この記事のポイントは以下の通りです。

  • コストオン方式は、工事の発注方式の1つで発注者にコスト面でメリットが見込まれる発注方式
  • 工事の発注方式は、コストオン方式以外に(工事の)一括発注方式、分離発注方式がある
  • コストオン方式は、発注者が専門工事会社と直接交渉・価格決定を行うことで、発注者の要望を適切に反映したり、コスト削減にも効果が見込まれる
  • コストオン方式のメリットを多く受けるためには、一定以上の発注の知識と経験が求められる
  • 統括管理業務や各工事会社の責任区分を理解したうえで、コストオン協定書を作成・締結する必要がある
  • 大型プロジェクトでは、コストオン方式と分離発注方式が併用される事例もある

アクアは、高い技術力と豊富な実績を持つコンストラクションマネジメント会社として、コストオン方式の採用も含め、お客さまの発注を高いレベルでサポートいたします。コストオン方式と分離発注方式の併用など建設プロジェクトの発注方式の検討や、発注者の負担・リスクの軽減など、建設プロジェクトの発注に関してお困りの方は、お問合せフォームよりお気軽にご連絡ください。

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