概算工事費とは？種類や作成方法、予算超過時の対応方法、検証事例を紹介

概算工事費とは、建設工事の工事費算出方法の1つで、建設プロジェクトの初期段階や途中段階で最終的な工事費を予測するために試算する工事費見積のことです。

概算工事費や工事見積書には、プロジェクトの段階、算出方法、精度などによって複数の種類が存在し、作成者や作成目的も異なります。

この記事では、建設コストに精通したプロが、概算工事費の概要、概算工事費・工事見積書の5つの種類、精度の高い概算工事費作成のためのポイントや注意点、概算工事費算出・活用のポイントや効果などをわかりやすく解説しています。

工事費削減に関する具体的なソリューションを把握したい方や、専門家へのアウトソーシングをご検討されている方は、「建設コスト最適化・コストマネジメント」のサービスページをあわせてご覧ください。

概算工事費とは？

概算工事費とは、建設プロジェクトの初期段階や途中段階で最終的な工事費を予測するために試算する工事費見積のことです。概算工事費は、プロジェクトの段階や算出方法、精度により複数の種類が存在します。

建設プロジェクトでは、実施設計終了時の精算見積で初めて工事金額が確定しますが、プロジェクトの初期段階や途中段階において、最終的な工事費を見立てるための概算見積を作成することが一般的です。

一般的なプロジェクトの場合、工事見積書を作成するタイミングは概算と精算の2回、もしくは超概算・概算・精算の3回になります

概算工事費・工事見積書の種類とは？

工事見積書は、プロジェクトの段階や見積の精度により、名称・呼称が変わります。一般的な建設プロジェクトでは、超概算・概算・精算の3つに大別されますが、アクアでは、精度の低い方から、超概算・粗概算・概算・精概算・精算の5つに大別しています。

概算の精度は、設計段階のどの段階にあるか、工事費算出の根拠となる資料の精度、作成する見積の細かさによって異なります。下記の表では、各種概算の種類と、見積書の内容、概算算出方法、精度、作成者や用途などについてまとめています。

一般的なプロジェクトの場合、工事見積書を作成するタイミングは概算と精算の2回、もしくは超概算・概算・精算の3回になります

概算工事費・工事見積書の作成方法とは？

概算工事費・工事見積書は設計図や仕様書などをもとに作成しますが、工事見積書の種類によっても算出方法や算出の根拠となる資料などが異なります。

このバラグラフでは概算工事費・工事見積書の作成に関して、5つの種類にわけて算出方法を紹介するとともに、どのフェーズで誰が作成し、どのような目的で算出されるかについてもご紹介します。

超概算：企画・基本計画段階での概算工事費の作成方法

超概算（ちょうがいさん）とは、プロジェクトの事業企画段階で予算策定のために作成する概算工事費です。

超概算は、コンセプト検討段階の配置図や、階数・建築面積・延床面積などがわかる物件概要などを手がかりに、坪単価や平米単価を元に算出する手法です。超概算は、事業企画の一環として作成されるため、発注者が自ら作成するか、もしくはCM会社等に依頼して作成することもあります。

超概算の精度は、根拠となる平米単価や坪単価が適切に設定されているかで大きく変わります。特殊な仕様や形状、敷地条件の建物の場合、一般的な坪単価・平米単価だけでは適切に評価できず、工事費超過のリスクになります。

アクアでは、類似の規模・用途・グレードの物件の豊富なバックデータから算出した坪単価・平米単価の採用に加え、特殊な仕様や用途に関しては個別に加味した上で算出しています。そのため一般的な超概算に比べ、より高い精度で算出できています。

粗概算：基本計画段階での概算工事費の作成方法

粗概算（そがいさん）とは、アクア独自の算出方法であり、事業企画や基本計画段階において、予算策定や工事費予測のために作成する概算工事費です。

粗概算は、ラフプランやボリューム検討図、面積表などの簡易な図面を手がかりに、坪単価や平米単価を元に算出するとともに、構造・設備についてはアクアにて仮で計画した上で算出する手法です。

超概算同様に平米単価や坪単価を利用しつつも、構造や設備などはアクアにて仮で計画した上、一部歩掛り×合成単価での算出を併用し、より工事費にブレが出ないようにしています。

概算：基本計画・設計段階での概算工事費の作成方法

概算（がいさん）とは、プロジェクトの基本計画や基本設計段階において、工事費の予測をするために作成する概算工事費です。

概算は、ラフプランやボリューム検討図、面積表などの簡易な図面を手がかりに、坪単価や平米単価、一部歩掛りを使用して算出する手法です。概算は、設計者や施工者、もしくはCM会社等に依頼して作成します。

概算の精度は、手がかりとなる資料や図面をもとに、どの程度数量×単価で金額算出できるかで大きく変わります。一般的な概算は、坪単価や平米単価及び歩掛り×合成単価を併用して算出します。

アクアでは躯体工事や外部仕上げ工事など、工事費の中で大きな割合を占める工種については仕様を仮設定した上で数量を算出し、数量×単価で算出する項目・範囲を増やすことで、工事費のブレを抑えることを目指しています。

精概算：基本設計段階での工事費の作成方法

精概算（せいがいさん）とは、基本設計終了段階で、工事費の予測や早期の施工者選定を行うために作成する概算工事費です。

精概算は、基本設計図でもある程度詳細に数量を拾い出して算出する手法です。実施設計段階終了時の精算になるべく近い精度で工事費を予測をするために、近年採用されるケースも見られるようになりました。

精概算の精度は、どこまで精算に近い状態で算出することができるかで変わります。一般的には実施設計に入る前の基本設計終了段階で算出するものであり、、図面は基本設計図を参照します。

アクアでは、さらに精度を高めるために基本設計図に加えて概略の構造図や設備図などを整え、精算見積同等程度の積算が可能となるよう、スキームを構築します。実施設計終了時の精算と比べても工事費のギャップが生じにくいように工夫しています。

精算：実施設計段階での工事費の作成方法

精算（せいさん）とは、プロジェクトの実施設計段階終了時に、施工者選定や施工会社と工事請負契約を交わすために作成する工事費です。

精算は、実施設計図から詳細に数量を拾い出して算出するのが一般的です。施工者選定や施工会社と工事請負契約を交わすために行う見積となるので、実施設計図面が全て揃った状態で作成します。そのため、精算見積の作成は施工者が行います。

精算見積において工事費予算との乖離が発生すると、施工者との交渉が難航したり、場合によっては計画の見直しに大きな労力が生じ、スケジュールの遅延にも繋がります。

精算での予算超過を未然に防ぐためには、プロジェクトの初期段階からより精度の高い概算を算出して工事費を予測するとともに、高コスト要因を事前に察知して対応を取ることをお勧めします。

精度の高い概算工事費作成のための5つのポイント

概算工事費を元に予算の策定や工事費の予測に役立てるためには、各種概算の精度を高める取組みが必要不可欠です。

このパラグラフでは、概算工事費の精度を高めるポイントを紹介すると共に、これまで多くのプロジェクトの概算作成や作成をサポートしてきたアクアが各種概算を算出するために実施している内容もご紹介します。

ポイント1：概算の精度を高めるために補足図面・資料を用意する

一般的に概算見積は精算見積と違い、計画の途中段階で算出するため、図面や資料が不足した状態で算出することになります。そのため、概算の精度を高めるためには不足している図面や資料を補足することが重要です。

精算見積は実施設計図から詳細に拾い出した数量をもとに積算をしますが、概算は企画段階から基本設計終了までの間で算出します。そのため、基本的に精算見積のように図面や資料が全て揃った状態で積算することができないので、精算見積と概算見積でコストにギャップが生じやすいです。

アクアの場合、基本設計終了段階において、必要に応じて実施設計の一部を前倒しで行い、電気設備図や機械設備図、意匠図に防火区画や仕上げ範囲などを追記した図面や資料を追加で用意するスキームを構築しています。全ての図面がない基本設計段階においても、精算見積に近い、精度の高い概算が算出できています。

ポイント2：初期段階においても異なるグレード・仕様に関しては、想定のうえ個別に算出する

プロジェクトの初期段階で細かい仕様が決まっていない段階においても、用途によって求められる内装グレードや設備仕様をそれぞれ想定の上個別で算出することで、概算の精度を上げることができます。

概算算出の方法の一つとして、類似の物件から坪単価を想定し、全体の床面積にかけて算出する場合がありますが、例えばホテルなどは、グレードの違いによって客室や共用部の内装仕上げの費用感に違いがでたり、商業施設では同じテナントでも、テナントの種類によって必要になる設備のグレードに違いがあるなど、全体の坪単価では評価しづらい部分があります。

アクアでは、ホテルの場合はグレードに合わせて客室、共用部、バックヤードなどの内装をそれぞれ想定したり、商業施設のテナントでも飲食なのか物販なのか、飲食でも重飲食なのか軽飲食なのかを想定した上で概算を算出しています。

このように、建物の用途やグレード感、立地などを考慮して、それぞれ想定の上個別で算出することで、概算の精度を高められます。

ポイント3：初期段階で設備や構造の仕様、躯体数量などを試算し、概算に盛り込む

プロジェクトの初期段階の概算算出においては、図面だけでは把握しきれない設備や構造の仕様を仮設定のうえ適切に概算に見込むことで、後工程でのコストのぶれを最小限に抑えることができます。

一般的に、基本計画段階や基本設計段階の前半では、設備や構造の仕様などは概算算出時の図面には記載されていないことが多いため、過小もしくは過大に見積られるリスクがあります。

アクアでは、基本設計や基本計画段階でも、構造においては構造種別や架構形式、杭の仕様や床スラブの構成を仮で設定し、必要に応じて構造計算を行って躯体数量まで算出します。設備においては用途や規模に応じて必要になるであろう受電方式や給水方式、空調方式、消火設備などを仮設定した上で概算を算出しています。

このようにプロジェクトの初期段階でも、全体工事費への影響が大きい設備や構造の仕様を適切に試算することで、概算の精度を高められます。

ポイント4：計画地固有の高コスト要因を初期段階で抽出し、計画の合理化によりコストの上振れを防ぐ

土地形状や地盤、既存建物の地下躯体など、計画地固有の高コスト要因を抽出し、初期段階で対策を講じることでコストの上振れを抑制する効果が見込めます。

例えば、計画地が軟弱地盤の場合、杭工事の費用を見込む必要があったり、計画地に既存建物がある場合、その撤去に要する費用を事前に見込み、工事費予算との乖離が無いか確認し、必要に応じて対策を講じる必要があります。

アクアでは、地下躯体の全撤去が高コスト要因になっていたプロジェクトで、構造的な検証を元に既存躯体撤去量を縮減し、予算内におさめることができた事例があります。

このように、計画地固有の高コスト要因に対し、初期段階で作成した概算を手がかりに早期に対策を講じることで、予算超過の可能性を低減できる可能性があります。

アクアの概算工事費算出・活用事例

このパラグラフでは、アクアが概算工事費を算出し、その概算の活用事例・実績をご紹介します。超概算・粗概算・精概算など、各種概算が必要になった背景やその活用方法をご覧いただけます。

事例1：大規模再開発における超概算算出・活用事例

大規模再開発でアクアが超概算を算出したプロジェクトです。デベロッパーが大規模再開発への参画にあたり、事業性や建物構成・収益性などを試算する目的で超概算を算出しました。

事業企画段階であったため、マスタープランやその面積表、簡単な各種仕様イメージなど、限られた資料で工事費予算を算出する必要がありましたが、アクアのもつ各用途のバックデータを利用しながら、設備や内外装の仕様を設定し、超概算を算出しました。

アクアで作成した超概算で提示した金額が当初デベロッパーが試算した想定よりもコスト高になったため、作成した超概算を元に、組み込む用途やその床面積を精査し、建物の規模・用途を適正に設定することができ、より現実的な事業計画策定を行うことができました。

大規模再開発における超概算算出・活用のポイント・効果

大規模再開発における超概算算出・活用のポイント・効果は以下の通りです。

• 複数棟からなる大型再開発プロジェクトの超概算を算出し、事業主が作成した事業計画書の見直しをサポート
• 事業主側に実績のない用途に関してはアクアのバックデータを活用し、複合用途の大規模再開発の概算を算出
• 建物の内外装の仕様を写真のイメージとともに例示して仮で設定し、概算を算出
• 棟ごとに必要となる設備の仕様やスペックが異なるため、棟ごとに設備の仕様・スペックを仮で設定し、概算を算出
• 作成した超概算を元に事業主と建物用途や床面積を調整し、採算性のある事業計画へと改善を実施

事例2：マンションにおける粗概算算出・活用事例

都内のマンションのプロジェクトでアクアが粗概算を算出したプロジェクトです。デベロッパーがマンション企画にともなう土地購入の検討のために、事業性・収益性などを試算する目的で粗概算を算出しました。

この段階ではマンションのボリューム図や簡単な平面図しかないため、アクアにて近隣の地盤状況を調査した上で杭の仕様を設定し、構造設計を仮で行って躯体数量を算出しました。マンションなどの高層建築の場合、構造や設備のコストが割高になるため、それを踏まえた上で構造や設備の仕様を設定することで、精度の高い概算を作成することができます。

お客様は過去に土地購入後にマンション計画の採算性が合わなかったことが判明した経験をお持ちでしたが、アクアにて作成した粗概算を元にマンション企画の採算性を事前に確認した上で、土地購入の可否を判断することができました。

マンションにおける粗概算算出・活用のポイント・効果

マンションにおける粗概算算出・活用のポイント・効果は以下の通りです。

• 都内のマンションプロジェクトの粗概算を算出し、土地購入に当たっての事業性・採算性の検討をサポート
• ボリューム図や簡単な平面図しか無い状態で、近隣の地盤データを確認し、コストアップにつながる杭の仕様をアクアにて仮設定
• 高層マンションの計画だったため、高層の計画を踏まえて構造計算を仮で行い、躯体数量を算出し概算を作成
• 棟ごとに必要となる設備の仕様やスペックが異なるため、棟ごとに設備の仕様・スペックを仮で設定し、概算を算出
• 作成した粗概算を元に事業主がマンションプロジェクトの妥当性を確認し、土地購入の判断をサポート

事例3：事務所ビルにおける精概算算出・活用事例

東京都中央区の事務所ビルのプロジェクトでアクアが精概算作成をサポートした事例です。実施設計段階からの設計施工一括発注方式を採用した事務所ビルの事例で、ゼネコン選定をする上で各社が精概算を作成できるようにサポートした事例です。

実施設計から設計施工一括発注方式を採用していたため、ゼネコン選定支援の一貫で、各ゼネコンが精概算を算出できるように、アクアにて設備図や壁種別や断熱の範囲図などの作成協力行い、実施設計レベルの図面や資料を前倒しで用意し、各ゼネコンが精度の高い精概算を算出できるようにサポートしました。

各ゼネコンが精概算を算出できるようにアクアにて追加資料を作成したことで、各社、精度高く見積もりを算出し、それを比較・検討した上でゼネコンを選定することができました。基本設計段階で精概算を算出したことで、実施設計段階でも適切なコストコントロールが可能となりました。

事務所ビルにおける精概算工事費算出のポイント・効果

事務所ビルにおける概算算出・活用のポイント・効果は以下の通りです。

• 都内事務所ビルの精概算作成のサポートをし、竣工まで一貫したコストマネジメントを実現
• 実施設計から設計施工一括発注方式を採用したため、ゼネコン選定をする上で各社が精概算を作成できるようにサポートを実施
• ゼネコン選定時に各社が精概算を行えるように、実施設計レベルの資料をアクアにて作成
• 精概算が算出できるようにアクアにて資料を用意し、各社の精度の高い見積りを比較・検討した上でゼネコン選定を実施
• 精概算をベンチマークとすることで、実施設計段階での工事費の増減をモニタリングすることができた

まとめ：建設プロジェクトの各段階で概算工事費を算出し、工事費を最適化しよう

建設プロジェクトの各段階で概算を算出し、活用することで、事業や工事費の見通しを立てることができます。この記事のポイントは以下の通りです。

• 概算工事費とは、建設工事の工事費算出方法の1つで、プロジェクトの初期段階から基本設計完了までの間で大まかな工事費を把握するもの
• 各種工事費・概算の精度は、設計のどの段階にあるか、根拠となる資料の精度、作成する見積の詳細さによって異なる
• 建設工事費は、精度の粗い方から超概算・粗概算・概算・精概算・精算の5つに大別される
• プロジェクトの各段階で概算を算出することで、事業性の検討や最終工事費の予測を立てることができる
• 概算算出時の積算手順や根拠となる情報を把握することで、各種概算の精度を認識し、プロジェクトの各段階で概算を役立てることができる

アクアは、高い技術力を活かしたコストマネジメントを通じ、お客さまの建物・施設建設コストを最適化し、プロジェクトの予算超過リスクの低減をサポートいたします。建設プロジェクトの予算立案や概算工事費算出など、コストでお困りの方は、お問合せフォームよりお気軽にご連絡ください。

概算工事費算出・コストマネジメントに関する事例・リンク

サービスページ「建設コスト最適化・コストマネジメント」

アクアのコストマネジメントついて、企画、基本計画、実施計画、施工などの各段階ごとに紹介しているページです。実際の作成資料を元に、工事費の妥当性検証や工事費予算立案支援など具体的なサポート内容をご覧いただけます。

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建設プロジェクトでのVE（バリューエンジニアリング）の意味や、VE提案の事例について紹介・解説しているページです。VEは、基本計画や基本設計段階などプロジェクトのより早い段階で実施することで、コスト削減効果が大きくなります。

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